哈尔滨某物业管理有限公司办公楼物业管理方案94页.doc

目 录 第一部分 物业公司简介…………………………………………… 2 1.1 公司简介………………………………………………… 2 1.2 公司业绩………………………………………………… 4 1.3 公司执照、资质、法人代表登记……………………… 6 第二部分 XX办公大楼物业管理项目的管理特点……………… 9 2.1 项目简介…………………………………………………11 2.2 业户群体分析……………………………………………16 2.3 物业管理规划定位………………………………………16 2.4 项目管理特点及难点分析………………………………17 2.5 解决上述管理难的措施…………………………………18 第三部分 拟定质量管理目标和采用的管理方式…………………24 3.1 管理总体目标……………………………………………24 3.2 XX办公大楼管理模式设想及管理方式………………36 第四部分 管理服务内容……………………………………………41 4.1 前期接管…………………………………………………41 4.2 针对本物业大楼的管理特色思路………………………57 第五部分 管理人员的配备、培训和管理…………………………66 5.1 人员配置(含作业层人员配置)…………………………66 5.2 管理人员培训……………………………………………69 5.3 管理服务人员的管理……………………………………77 第六部分 XX办公大楼管理服务费用测算………………………82 6.1 XX办公大楼物业管理服务费用测算…………………82 6.2 物业管理开办费用测算…………………………………90 6.3 设备、设施接管改造费用………………………………92 6.4 物业管理用房配置方案…………………………………94 哈尔滨市人民代表大会 常务委员会办公楼 物业管理方案 哈尔滨菱建物业管理有限公司受哈尔滨市人民代表大会常务委员会办公厅委托，拟对哈尔滨市人民代表大会常务委员会办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。 第一部分 物业公司简介 1公司简介 哈尔滨菱建物业管理有限公司成立于2003年11月，企业具有独立法人资格，国家物业管理二级资质企业，全国物业管理协会会员单位。目前管理着哈尔滨市政府大楼、河政公务员住宅小区、爱建滨江国际社区高档住宅及商业物业项目200万平方米。 公司成立之初，就极为重视培养人才，建立了一支高素质的管理与技术人才队伍，拥有工程、机电、园林及经济等各类专业技术人员80多人。公司现有员工800多人，其中高层管理人员86人，80%以上的管理人员持有从业人员岗位证书，高层管理人员86%以上取得建设部颁发的企业经理资格证书。企业秉承依法管理，开拓创新、追求卓越的质量方针，坚守“业户至上，服务第一，信义为本”的企业宗旨，不断建立完善科学的现代企业管理体系，公司从接管第一个项目开始就按照ISO9002和ISO14001双体系质量标准进行管理，标志着企业正式与国际化管理运作模式接轨。 公司大力拓展物业管理业务，目前公司的全委托物业管理面积达200多万平方米，其中爱建滨江国际社区建筑面积达140万平方米，哈尔滨市政府办公楼建筑面积18万平方米，河政公务员小区建筑面积约35万平方米。 通过公司全体员工的努力，服务意识、服务质量、开拓创新、追求卓越已成为我公司的品牌象征，先后获得省优秀示范大厦，市优秀示范住宅小区等称号。 良好的体制、完善的制度、优秀的人才给公司创造了社会效益和经济效益。在对市政府大厦四年的物业管理中，使我公司在管理行政大厦行业中创出了具有自己特色的物业管理品牌。公司的社会知名度、美誉度和信誉度都有了极大的提升。社会效益、经济效益和环境效益并重，使公司走上了一条高速良性、可持续发展之路。 公司业绩  3、公司执照、资质、法人代码证  第二部分 XX办公大楼物业管理项目的管理特点 2.1项目简介 哈尔滨XX办公大楼，坐落于道里区友谊路307号，总建筑面积约3.2万平方米，由东、西两栋楼组成。西楼五层（其中地下室一层）室外停车场停车位20余辆；东楼七层（其中地下室两层、附楼两层）地下车库设有69个车位，2个洗车位，泳池1处。 西楼共有办公室108间，设备间8处，卫生间16处。电梯2部，送餐梯1部。消防楼梯4处，消控中心1处，中央空调主机2台，分体空调20台，风机房2处，水箱房1个。 东楼、附楼共有办公室71间，餐厅10间，多功能厅1间，会议室2间，设备间2处，电梯3部，送餐梯3部，采用中央空调，制冷机房1处，消控中心