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“We公馆”项目模拟策划报告 目 录 一、概述…………………………………………………………………3 二、市场环境分析………………………………………………………3 （一）整体概况………………………………………………………… 3 （二）区域房地产市场分析…………………………………………… 4 三、策划对象特性分析…………………………………………………4 （一）项目概况…………………………………………………………4 （二）技术资料…………………………………………………………4 （三）交通配套状况……………………………………………………4 （四）周边配套设施……………………………………………………5 四、项目SWOT分析…………………………………………………5 五、目标市场……………………………………………………………6 七、项目定位……………………………………………………………6 （一）客户定位…………………………………………………………6 （二）产品定位…………………………………………………………7 （三）价格定位…………………………………………………………7 一．概述 本房地产项目位于广州市番禺区大石街交通枢纽，项目位于地铁3号线B出口上盖，前广场与新光快速路辅道接壤，交通十分便利。目在售58平公寓和126平错层公寓平米的小户型的楼盘。精装修带家私家电，引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑实际生活水平，结合广州市本土文化，独特的销售方式引来人们关注，其以“长租”方式取代“出售”，租期长达30年，采用只租不售的经营形式，为中长期住客提供一个完整、独立的住宿设施。 二．市场环境分析 2．1整体概括 2.1.1地理人文环境 广州地处中国南部、广东省中南部、珠江三角洲中北缘，是西江、北江、东江三江汇合处，濒临中国南海，东连博罗、龙门两县，西邻三水、南海和顺德，北靠清远市区和佛冈县及新丰县，南接东莞市和中山市，隔海与香港、澳门相望，是海上丝绸之路的起点之一，中国的“南大门”，是广佛都市圈、粤港澳都市圈、珠三角都市圈的核心城市。 2.1.2、经济环境 广州是广东省省会,全省政治、经济和文化中心。也是中国的南大门，已建城2212年，也是中国“海上丝绸之路”的发祥地，历来都是重要的港口城市。经贸繁盛，万商云集，每年春秋两季的中国出口商品交易会至今在此已举办了83届。作为世界大都市协会的会员城市，广州提出了建设现代化国际城市的宏伟目标，致力于建设成为区域性，国际性的金融中心，商贸中心、信息中心、旅游中心和交通通讯枢纽，成为环境优美、设施完备、布局合理的现代化国际城市。广州地势东北高、西南低,依山傍水,北部和东北部是山区,南部是珠江三角洲冲积平原。亚热带季风气候,夏无酷暑,冬无严寒,雨量充沛,四季如春,繁花似锦，十分适合人类居住。 2.2区域房地产市场分析 ?广州房地产市场的总结：? 1）、广州市房地产业发展呈现新的特点，房地产开发投资持续增长。? 2）、商品房存量“消化”加大，商品房销售面积继续增长，供应量减少，商品房空置量持续大幅下降，消化存量商品房取得明显成效，呈现供不应求的局面。? 3）、广州市商品住宅的价格已处在一个较高的水平，市场正在消化、承接。广州经济增长导致房价高涨，面对着“国六条”“十五条细则”“穗七条”“十部门联合调整楼市”等政策的逐渐影响市场，再加上加息的压力，预测广州的房价可能回稳或小幅回落。? 4）、“国十五条”，广州地方细则已出台，90平方米户型所占比例量的限制为整个城市建筑面积总量，而非每个项目总量。因此，从广州市整体房地产市场来看，户型结构供应将有较大的改变，趋向与中小户型。? 5）、一系列的宏观调控政策，使得房地产开发门槛日益抬高，开发资金日益吃紧、行业利润空间日益缩小。? 6）、2006年的宏观调控力度更大，仅央行加息就有两次；对楼市的调控也从“宏观”走向“微观”，连户型比例、产品定价、销售执行、购买对象等都列入了调控的具体范畴。?展望2007年，宏观经济调控及对楼市的调控估计仍将深入、持续下去。 三． 策划对象特性分析 3.1项目概况 本房地产项目位于广州市番禺区大石街交通枢纽，项目位于地铁3号线B出口上盖，前广场与新光快速路辅道接壤，交通十分便利。 3.2技术资料 （1）项目总占地面积：37720平方米 （2）总建筑面积：53135.11平方米 （3）容积率：2.2 （4）绿化率：30% （5）物业类型：高层 （6）地形：从整体看是较规则的矩形形状 3.3交通配套状况 项目位于广州市番禺区大石街交通枢纽，包括地铁大石站与公交大石总站。项目离地铁3号线B出口仅5步之遥，一出地铁就是家，15分钟直达珠江新城；公交大石总站有5条公交线路始发；项目前广场与新光快速路辅道接壤