房地产金融与投资（武汉理工大学 贺富强）课件第4章.ppt

Fixed Rate Mortgage Loan 房地产抵押贷款的含义: 从广义上讲,抵押贷款是指在借贷过程中,借方将房地产作为抵押品抵押给贷方,以保证到期还款. 与抵押贷款相关的重要问题 房地产抵押贷款与按揭贷款的区别 1、所有权转移方式不同 2、牵涉的当事人不同 3、借款目的不同 4、拍卖收入不同 5、当事人享有的权利不同 6、对贷款的支配权不同 7、还款方式不同 4.1 抵押贷款利率的决定因素Determinants of Mortgage Interest Rates 抵押贷款利率是建立在如下均衡的基础上的:借款人愿意为特定时期内使用资金支付的、作为对这笔资金使用的补偿的利率，同时又是贷款人愿意接受的利率。 抵押贷款市场利率 4.1.1 实际利率The Real Rate of Interest 定义：经济单位将目前收入进行储蓄而不用于消费所要求的利率。 这是用以诱导储蓄者将可用资源(资金)从当前消费转移到未来消费,储蓄者必须获得的最低利率。它也等于投资的平均收益率。 4.1.2 利率与通货膨胀预期Interest Rates and Inflation Expectations 名义利率nominal interest rate(合约利率)必需考虑通货膨胀,贷款人lenders必须确信这种利率合约足以补偿投资或贷款期内购买力的预期损失。 任何投资利率都部分地决定于实际利率与预期通货膨胀率相加之和。 10000元贷款，名义利率为10%，贷款人一年后得11000元。如果通货膨胀率为6%，则实际价值为10377元（11000÷1.06），即抵押贷款的实际利率为3.77%，低于4%。 4.1.3 利率和风险Interest Rates and Risk 1、拖欠（违约）风险 Default Risk 借款人borrowers违约拖欠本息。 4、法规风险Legislative risk 指市场运行法规环境的变化。 4.1.4 A Summary of Factors Important in Mortgage Pricing(定价) 抵押贷款定价可表述为： n年期贷款 贷款人对贷款期内一系列一年期贷款形成预期。 4.2 抵押贷款付款模式的发展Development of mortgage payment patterns 4.2.1 早期的抵押贷款模式 1、首付高，50%以上 2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价值 4.2.2 分期偿还固定本金式抵押贷款CAMthe Constant Amortization Mortgage Loan 背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率 动因:家庭偿债能力增强,房屋贬值可能性降低 贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing loan) Amortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments to cover the principal and interest. CAM的计算 设贷款额为P,利率为i,分N期偿还 CAM的特点 付款额逐期递减 Example A loan was made for $60000 for a 30-year term at 12 percent (annual rate compounded monthly); payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization, so that the loan would be repaid at the end of 30 years. Solution 逐期递减金额 4.2.3 充分摊销.等额还款CPMFully Amortizing,Constant Payment Mortgage Loan MLC被称为贷款常数Mortgage loan constants, 是年金折现因子的倒数 CPM的特点 摊销额逐期递增 CPM的特点 贷款余额加速递减 Example . Solution Analysis of Principal and Interest Monthly Interest and Principal Payment 未清偿贷款余额Outstanding loan balance Outstanding loan balance 4.3 CAM与CPM的比较 付款比较 贷款余额比较 从CAM转向CPM的前提是: 贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值将不变或增加 一个价格相对稳定,收入和财产价值增长,