嘉兴中安钢材城项目实施建议书(完善版).ppt

项目规模建议~~项目整体规划指标（方案二） 项目运营建议~~持有与销售建议（方案二） 项目规模建议~~两种方案对比 方案一 方案二 方案二由于增加了钢材专业市场的面积，导致二期的容积率降低、三期的容积率提高，使三期开发低密度物业增加了难度； 方案二增加了钢材市场的面积，使钢材市场的占地面积由原来的208亩增加到248亩，建筑面积由原来的103000平米增加到123000平米，钢材市场的规模优势更加明显； 方案一更适合三期开发低密度的物业，对物业的整体价值提升更有利； 两种方案从房地产开发的整体效益上看，方案一高于方案二，但就钢材市场的规模来看，需要投资方从政府要求及自身发展钢材市场的出发点综合考虑。 项目运营建议~~整体退出机制 持有物业分割小产权，通过售后返租等形式出售； 持有型物业也可通过银行抵押或与机构投资者合作的方式转让变现； 钢材专业市场由于其建筑形态比较特殊，转作其他业态存在一定难度，因此，可以对经营户出售产权，或转作办公用途，但两种方式的价值实现均不大，若周边市场成熟，适合开发更先进的商业业态，也可与规划部门沟通，转变其规划内容，拆迁重建。 以上建议仅仅针对项目现在的市场状况结合不同商业业态的运行规律，对物业持有及销售方式的建议，作为一个房地产开发项目最后如果投资商没有长期持有物业的意愿，均可通过市场机制变现退出： 产品建议—Office park 建筑外观--市区 Art Deco和现代风格是市场主流 静安紫苑 Artdeco建筑风格 外立面：干挂天然黄金麻花岗岩 内部：电梯厅41㎡，走廊进深1.8米，中庭38㎡ 青年汇 现代建筑风格 外立面：白色外墙涂料 内部：电梯厅20㎡，走廊进深1.5米，大堂贴面大理石、花岗岩装饰 城市一品苑 Artdeco建筑风格 外立面：干挂天然花岗岩石材及玻璃幕墙 内部：高级大理石地面电梯间，大堂墙面采用铺砌高档天然石材及镜片，地面铺装天然名贵石材 济南路8号 现代装修风格 外立面：石材加玻璃幕墙 内部：电梯间采用进口石材，大堂铺设高级地毯 产品建议—酒店式公寓 建筑外观—郊区 周浦万达广场 现代建筑风格 外立面：黑白色系相间，涂料饰面外墙 内部：电梯厅30-50㎡，走廊进深1.8米，精装修大堂，大理石铺地 九久青年城二期 现代建筑风格 外立面：外墙采用朴实高雅的灰色防水立面外加装饰金属线条 内部电梯厅25㎡，进深1.8米，精装修大堂，大理石铺地 多数采用现代风格建筑立面 三湘商业广场 现代建筑风格 外墙采用银灰色玻璃幕墙 电梯厅20㎡，进深1.8米，精装修大堂，大理石铺地 产品建议—酒店式公寓 平面规划一 市区高端项目回字型平面格局为主，单层7户以下 城市一品苑（容积率12.5） 3梯4户格局，户型面积150-180㎡ 济南路8号（容积率5.5） 4梯7户格局，户型面积108-147㎡ 产品建议—酒店式公寓 凹字型长走道 静安紫苑（容积率4.6） 5梯16户格局，户型面积40-90㎡ Y字型长走道 平面规划二 高容积率的市区常规项目多不规则长走道设计 L字型长走道 青年汇（容积率5） 8梯35户格局，户型面积37-101㎡ 禹洲金桥国际大厦（容积率4） 4梯38户格局，户型面积41-59㎡ 产品建议—酒店式公寓 平面规划三 热销的万达项目倾向采用板式“一字型”长走道 周浦万达广场（容积率3.96） 4梯18户格局，户型面积40-85㎡ 江桥万达广场（容积率2.5） 4梯21户格局，户型面积45-61㎡ 户型：后续江桥项目，不再规划65㎡以上户型 定价：北面户型小，南面户型大，北面户型反而贵500元/ ㎡ 影响：北面户型过多 产品建议—酒店式公寓 平面规划四 绿地改进的设计倾向减少北面户型 绿地领海（容积率2.45） 2梯9户格局，户型面积50-60㎡ 绿地小户型设计标准模型 户型面积44-67㎡ 开间：3.9米 进深：7.8米 走道：1.6米 产品建议—酒店式公寓 产品建议—商业街 建筑风格 亚热带风格建筑使商业街的休闲感更强 产品建议—商业街 建筑风格 现代风格建筑使商业街具有较强的时尚感 五、项目投资分析 售价建议—可售物业 租金建议—出租物业 主题商业主力商家由于租赁面积较大，租期较长，因此单位租金通常较低。 投资测算—整体价值估算 方案一 方案二 方案一比方案二可多实现2.92亿元的销售收益。 投资测算—成本估算 方案一比方案二可多支付1.2亿元的开发成本。 方案一 方案二 项目定位~~第一期~~SOHO办公 功能定位 SOHO办公 规模与功能 单体规模建议在10000-15000平米，单套面积40-50平米 建筑高度 12-15层 开发规模 根据建筑规划，一期可开发两栋SOHO办公产品 目标客群 钢材市场商务办公、经济开发区周边办公需求、投资客