烟台南大街项目汇报.ppt

南大街项目汇报 项目简介 市场分析 项目分析 项目开发可行性 项目定位建议 项目简介 市场分析 烟台是山东省东部未来几年的核心城市，发展后劲儿强劲 经济持续发展促进了房地产业的发展 居民收入水平的提高增加了对住房消费的需求 经济特色为房地产发展提供支持 消费观念进一步促进房地产业的发展 城市环境与定位为房地产发展提供了依托的基础 项目分析-区域分析 区域经济:烟台的主要城区,烟台的根所在. 交通条件:出行便利 生活配套:医疗/教育/文化/商业等齐全 旧城改造:略有滞后 项目分析-周遍配套 交通:公交可通达城市的各个区域 教育:小学中学齐全,尤其是二中的吸引力很大 商业:距离烟台的主要商圈很近 医院:东方医院和毓璜顶医院 其他:银行/公园/体育场/文化广场 项目分析-地块条件 概况:地块形状不规整,北部南大街一侧宽于南部建昌南街 一侧,在南大街、西南河路和胜利路均有较长的沿街展示面。 地势:项目地块内部有较大的高差，呈现南高北低、东高西低的地势特点，并且由北向南东西高差也逐步加大。 地质 :西南河为城市生活污水的排污管道，河道宽基本与西南河路相近，常年的污水排放将会对周边土质会有一定的影响。 项目分析-重要市政工程 人防工程:最浅的离地面2米,一般是4.5米左右,还有更深一些的地方,项目地块下面人防工程总面积约2万平方米。人防工程可以在补建和赔偿中做出选择。补建即为拆掉现有的人防工程，按拆除面积补建，建成后部分可用于停车或商业；赔偿是按照破坏的面积和等级赔偿，本项目赔偿标准为每平方米3000～4000元，总赔偿金额为6000－8000万元。 文化广场:将会为本项目形成较为开阔的空间，聚集一定的人气，但是对本项目建设时机与布局将会产生一定的影响。 项目分析-SWOT 项目开发可行性-住宅 可行性:开发可行，风险最小的产品 原因: 1、宏观经济运行情况良好为房地产发展提供了可能； 2、城市面貌的不断改善与城市形象的提升进一步增强了城市的吸引力，提高了外地人烟台购房比例； 3、城市目前土地储备较少，土地资源相对稀缺，成片的住宅开发项目很少； 4、住宅市场近几年价格持续上涨，市场需求比较旺盛； 5、烟台市城市人口的不断扩大与实现城市“十一·五”期末的住房目标将会对住宅有较大的需求； 6、烟台市民有进行固定资产投资的意识，市民对住宅前景的看好会进一步将固定资产转向房地产产品，而住宅是被消费者认可程度最高的房地产项目； 7、项目自身条件适合进行住宅产品的开发。本项目地处烟台市中心，周边各项配套设施齐备，区位优势明显。 项目开发可行性-写字楼 可行性:开发和经营风险相对较大,建议预留地块待后期考虑 原因: 1、写字楼市场的有效需求不多。 2、目前市场上写字楼供应较多。 3、目前市场在售写字楼销售情况一般，销售周期普遍较长。 4、政府办公地点的影响。 5、项目自身考虑，本项目开发写字楼取得预期的收益所面临的风险相对较大，成本高于住宅，同时考虑到销售价格的预期与销售周期的影响，因此目前暂不适宜推出。 项目开发可行性-酒店 可行性:酒店开发可行 原因: 1、烟台市目前三星级以上酒店的整体经营状况比较好； 2、城市旅游业的发展为酒店业带来了较好的支撑； 3、外商投资较多使得烟台的商务型酒店的需求量比较大； 4、项目自身条件考虑，项目地块周边的碧海大厦、亚细亚酒店和中心大酒店的经营状况比较好，本项目在区位上完全具备与上述酒店相竞争的实力，而且开发商的实力比较强，前景看好。 项目开发可行性-整体开发方向 以居住功能为主（由于此次未对商业进行专项研究，因此本报告中的定位为剔除商业之外的产品与功能），星级酒店为辅，预留写字楼用地，中后期根据市场变化和走势验证开发写字楼产品的可行性。 项目定位建议-总体定位 商业为主，充分挖掘地块价值，城市中心区的领袖物业。 项目定位建议-档次定位 中高档，中长期偏向高档。 项目定位建议-价格定位 中高档价格，参照周边可比楼盘价格，具体价格视项目上市时期而定。目前项目周边在售高档和中高档代表楼盘的价格为：天鸿凯旋城均价8500－9000元/平方米,今日花园均价4600－5000元/平方米（目前已基本售完）。 项目定位建议-规划布局 整体布局以商业为主，通过区域内的道路规划多个“回”字形以形成较多的商业步行街和街铺，注意商业流向与人流、车流的引导，其次考虑住宅的布局。 建议本项目沿地块内南北向的道路二侧设立绿化带，形成项目的主景观轴；与地块南北二侧的文化广场、嘉年华广场和运动广场三大主题广场相辉映。 住宅沿各小幅地块的内部分布。其中零期集中商业的上方建议修建三栋高档公寓，面积在3万－3.5万平方米。高档住宅设立在胜利路所城里的对面，并形成完整的院落，以区别其他的中高档组团。回迁用房在建昌南街一侧。 项