房地产相关ABS案例整理_20160813.pdf

标准实用文案 房地产相关 ABS案例整理 一、 购房尾款 ABS 1. 概念 传统意义上， 购房尾款是指银行按揭尾款。 购房人与开发商签订购房合同并 支付首付款后， 申请银行按揭贷款通常还需要几个月时间才能够得到银行批准和 支付，此时开发商未收到的银行按揭贷款做为购房尾款基础资产。 因此，这一类 型也被称为“合同收款权 ABS”。 从历史经验来看， 由于购房人提供材料不及时或不完备、 银行放款政策不同 等原因，购房尾款存在较为普遍的逾期现象，但逾期时间不长。例如碧桂园 2 期初始资产池历史逾期率在 5%左右，已逾期的部分中， 50%的初始资产逾期不超 过 2 个月， 75%的初始资产逾期不超过 5 个月。 但在不出现房屋价格大幅下跌的条件下， 由于购房人已经缴纳了不低比例的 首付款且通常具有真实的购房需求， 购房尾款违约率较低， 是一种风险较低的收 益权 ABS资产。 2. 案例 以“博时资本 - 增城碧桂园购房尾款 ”（附件1-1 ）例： 文档 标准实用文案 3. 基础资产（附件 1-2 ） 世茂项目的基础资产为南京海峡城、 厦门湖滨、 厦门翔安 3 个项目， 初始基 础资产为 427 份购房合同（住宅）所对应的按揭尾款 。基础资产中， 95%的已付 款比例高于 30%，大多数分布在 30%-50%之间，对于购房人的违约具有较强的约 束作用。 循环购买条件方面，备选基础资产为上述三个项目的二期、三期等 的购房尾款， 如不能满足资产池要求， 则世茂推荐其余一二线城市项目入池， 对 于资产池的资质提供了较好的保障。 碧桂园两期项目的基础资产为碧桂园全国多个项目公司的尾款， 其中 1 期初 始资产池含 60 个项目 12158 份购房合同， 2 期初始资产池含 64 个项目 4000 余 份购房合同，资产分散性较强但 80%以上都分布在三四线城市。 循环购买条 件方面，碧桂园 1 期项目规定已付款比例不低于 30%，逾期天数不高于 92 天； 碧桂园 2 期项目规定首付比例不低于 25%，从单个基础资产层面对循环期资产池 资质进行了保障。 二、 类 REITs 的 ABS 1. 概念 类 REITs 产品，是指标的物业的产权或其股权转让给专项计划， 使得专项计 划同时享有物业运营收益和物业增值收益的 ABS产品。 文档 标准实用文案 作为具有物业股权性质的 ABS产品，类 REITs 产品基础资产的收益主要包括 两部分： （1）产品存续期内持有物业的收益； （2 ）产品到期后物业的处置收益。 2. 案例 以“恒泰浩睿—彩云之南酒店” （附件2-1 ）为例： 文档 标准实用文案 （附件2-2 ） 文档 标准实用文案 3. 特点（附件 2-3 ） 从市场发行利率来看，相对于更多依靠原始权益人信用的物业费 ABS产品而 言，类 REITs 产品发行利率与原始权益人的信用水平关联度不高，