地产市场房地产投资态势.pdf

2006 年地产市场房地产投资态势 自 2000 年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地 区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001 年以后， 我国商业地产投资年均增长率达到 33%，超出住宅投资增长率 6 个百分点。 其实从 2000 年开始，我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济 的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。 2004 年全国商业地产投资总额达到 1723 亿元，比 2003 年增长 32.35%，新 竣工商业营业用房面积增幅 16.16%，分别高出整个房地产开发投资和竣工 面积增幅 2.76 个百分点和 5.73 个百分点。进入 2005 年，我国商业地产呈现 出更快的发展势头，仅 2005 年 1 月至 5 月份全国商业地产项目开工面积达 1.34 亿平方米，投资同比增长 38.7% 。 一、我国商业地产快速发展的原因 我国商业地产快速增长主要源于以下几方面原因： 1.宏观经济的发展和人们生活水平的提高，导致消费者对零售业需求的增加， 从而营造了对商业地产的市场需求。图 1 显示我国居民人均可支配收入、社 会消费品零售总额与商业地产投资额呈现正相关关系。近年来，我国城镇居 民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高， 1 表现为社会零售总额的逐年增长，从而带动了商业的发展，这就必然拉动对 经营场所的市场需求，结果表现为商业地产投资额的快速增长。从恩格尔系 数看，自2000 年起，我国城镇恩格尔系数开始降至39.4%，2003 年降至37.1%， 因此催生了大型购物中心等大型商业机构的发展，进而诱发了商业地产投资 的加速增长。 2.各城市政府部门充分认识到大力发展第三产业和现代服务业的重要性，不 断鼓励推进城市商业的规模化发展。加之新一轮城市建设和改造高潮的兴 起，都为城市大型商业项目的发展创造了机遇，从而拉动了城市商业地产的 发展。 3.商业地产开发的高收益性。长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。与 其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值，恰恰相 反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外， 承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租 约的长期性和稳定性，这都使得商业地产受到开发商的青睐。 4.休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。1995 年以后，我国居民全年平均 休假时间增至 121 天：每年按 52 周计算，假定每周都实现双休日，则共休 息 104 天，再加上“五一”、“十一”、元旦、春节，共有 10 天。从劳动制度 看，休假天数已占全年时间的三分之一。休假时间的增加，为居民从事休闲 活动创造了条件，促进了城市休闲产业的发展。仅以日常生活为例，品茗、 健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生活中不可或缺的一部分。而 2 居民休闲活动的增多引发了对提供休闲场所的需求，为商业地产创造了新的 市场空间。 二、我国商业地产发展中存在的问题 1.商业地产项目开发盲目无序。一些商业地产开发商出于自身利益的需要， 追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，结果绝大多数项目 论证都不充分，建设开发盲目无序。很多商业地产项目采取了“先开发后招 商”的方式，最终造成项目的损失巨大，还经常引发开发商、经营商、物业 管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点，有的还导致了就业、扰民、影响 交通、破坏环境等一系列问题。此外，项目开发的盲目无序还是近年来我国 商业地产空置率急升的一个重要原因。 2.模块化开发影响整体运作。现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的 高专业化产业，因此应该是多功能相协调的。以大连城市广场为例，它综合 了商业地产的购物、休闲、运动、餐饮、商住、办公、酒店、豪宅等九大功 能，实现了多功能之间的优势互补。豪华公寓、酒店式公寓、商务公寓、五 星级酒店汇聚的白领群体和上流阶层形成庞大的消费市场，为商业部分带来 巨大商机，商务公寓内公司之间的商务往来又为酒店带来强大的销售能力和 客房超低空置率，这种强势联盟塑造了大连城市广场的整体优势。但是，目 前国内绝大多数商业地产项目采用了所谓“模块化”的