写字楼开发综合项目可行性研究应用报告.doc

摘要 9月1日，上海欣欣房地产企业受让取得上海市嘉定区同济新城一块40年使用权土地，意欲开发写字楼，本可行性研究汇报对该项目进行财务和国民经济评价。 项目在上海市嘉定区同济新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。自上海汽车城建造,同济新城凭借良好区位条件和历史、人文、基础设施等优势，吸引了众多外商投资创业，写字楼市场投资急剧增加。美国次贷危机致使金融业用户降低，写字楼已经供过于求，估计明后年将延续。该项目有方便交通、低开发难度、良好自然条件和周围环境，毗邻研发区，不过人气不高，市政配套不全，受周围一定负面影响，和周围其它写字楼形成竞争。 该写字楼容积率3.5，建筑面积35000平方米，地下1层，地上6层。开发总成本11473.99万，项目建设期为1.5年，第十二个月投入总投资70%，第二年上六个月投入总投资30%。银行贷款7224.06万元，抵押贷款期限，贷款利率5.40%。建成后出租，估计85%出租率，租金每日每平方米2元。内部收益率为11.946%，按10%目标收益率测算财务净现值为1000.459万元，动态投资回收期为22.0053年。项目可行。 一、总论 1.1 项目背景 为主动支持上海市城市建设，促进嘉定区经济发展，上海欣欣房地产开发经过招标方法取得嘉定区同济新城地块。 发展商情况 项目发展商：上海欣欣房地产开发 开发资质：一级 法定代表人：吴金阳 注册资金：8000万元（人民币） 地址：上海市嘉定区曹安公路4800号 企业类型：有限责任企业（中国合资） 注册号：沪房地资（嘉定）第123号 项目评价目标 本汇报对上海欣欣房地产开发写字楼项目标可行性进行评定。其关键评价目标以下。 过投资环境研究分析，确定项目标市场定位。 经过市场研究分析，确定项目标市场定位。 经过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金计划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据估计和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。 经过对项目现金流量、资金起源和利用对项目进行贷款偿还能力分析、评价项目标资金安全度。 经过对项目标敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析，对项目进行不确定性分析。 为委托方进行项目决议、开发、经营和管理提供参考。 为政府进行项目审批提供参考和依据。 项目评价依据 中国建设部公布《房地产开发项目经济评价方法》 定额标准：《上海市建筑和装饰工程预算定额》（） 《投资项目可行性研究指南》，北京：中国电力出版社， 和项目相关计划、设计、建设、税收等法律法规 中国企业法人营业执照（副本） 委托方提供项目开发相关资料 建设可行性概述 本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城要求，得到了上海市嘉定区政府支持。本项目处于距市中心较远嘉定区，估计租金较低，在目前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城长远发展。另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好发展空间。本项目有可观盈利能力，较低投资风险，含有良好经济效益。我们认为，本项目标开发是可行。 二、项目概况和基地分析 2.1 项目取得 本项目由欣欣房地产于9月1日经过上海AA拍卖拍得，成交价1.5亿，总价1.8亿。 6月1日上海市计划管理局要求了本项目标计划指标。 2.2 项目区位 本项目在上海市嘉定区同济新城内，同济新城在曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。 嘉定区在上海西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。东和宝山、普陀两区接壤；西和江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），和闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，和江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里。行政区域界线总长167.8461公里。全境地势平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河道藻浜、练祁塘、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，和吴淞江、浏河相连。河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。 本项目所在同济新城总投资约100亿，绿化率45%，同济新城按功效分区划分为“四大板块”：中部板块——“A~H”商贸办公中心，西部板块——综合发展区，东部板块——现代科技研发区，北部板块——生活居住区。本项目则是在中部板块中心地段，含有良好地理位置。 　 嘉定镇离上海市中心人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。 2.3 交通道路 嘉定区交通便捷。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽心脏，其综合自动化程度为中国一流。境内公路总长700多公里，密度为每平方公里1.5公里。关键公路有沪嘉(A12)、沪宁(A11)、嘉金(A5)、郊环(A30)等高速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路（31