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龙陵县土地收储资金风险防范分析 摘 要 土地地收储是一项政策性强、涉及面广的工作，涉及法律、经济、社会多个方面，在土地经营活动中，各地土地储备机构在规范市场行为、防范收储风险方面不断研究探讨和完善。本文结合龙陵县当地做法，从宏观程序管理和具体管理环节上，对土地收储资金风险防范进行了探讨，有一定的探讨意义。 　　 　　自2000年初至今，随着各地土地储备机构的建立，国家《土地储备管理办法》、《土地储备资金财务管理暂行办法》及相关政策文件的出台，各地政府也相应出台了土地储备的地方管理政策和措施，土地收储工作也在逐步走上规范轨道，但由于此项工作政策性强、涉及面广，土地储备机构代表政府经营土地涉及土地收储地块自身权利、收储价格及土地市场行情等具体问题，由此带来的风险从管理和制度上如何避免或降到最低，本文结合龙陵县做法进行了探讨，以期对实际工作有一点探讨作用。 　　一、收储资金管理存在的风险 　　1.融资渠道单一 　　政府财政拨款在整个资金来源结构中份额过小，大部分资金过多地倾向于银行贷款，有的收储单位的银行贷款占到80%以上，这就使土地收储资金不能得到充分保障，影响到土地正常的收购、土地前期开发投入和日常资金支出等，不利于土地收储目标的最终实现。融资渠道过于单一，资产负债率较高，一旦国家货币政策收紧，银行将面临资金严重不足，同时没有其他渠道可以补充资金，土地收储的资金链发生断裂的风险。 　　2.银行贷款期限与土地收储周期不相适应 　　土地收储是一个资金密集、周期性长的运作过程。国家相关规定要求土地净地出让，这就意味着不仅要求进行土地收购，还要进行土地整理。通常，收储的周期是比较长的，需要经历一系列的环节，周期一般是2-5年，如果某个环节出了问题则会拖得更久。而用于收储项目的银行贷款规定不超过2年，贷款期限比较短，前一时期土地收储机构以借新债还旧债的方式维持运行，容易产生银行贷款无法偿还的风险。 　　3.资金投放与收回时间不好把握 　　土地收储过程中资金循环周期长，回流时间难以把握，政策上没有严格的限制。土地收储机制运行过程包括土地收购整理、土地储备和土地供应等阶段，运作中必然以大额资金占用为条件，先期投入的资金只有到土地供应阶段才能收回。如果被收购企业自身债务繁重，又涉及法律纠纷、职工安置与补偿等复杂问题，会使得收储工作难度加大，收储时间也会延长，最终影响宗地及时推出，那么收储机构投入的本金和利息就不能及时的收回。 　　4.收储价格不能统一 　　实施土地收储过程中可能涉及的价格包括土地价格、地上附着物补偿费、职工或住户安置费、企业异地建设费、企业债务、土地过户的税费等。对于收储土地价格由于国家没有具体的规定，各城市在制定土地收购储备实施办法时也没有做出明确的界定，收购双方对于价格确定存在巨大分歧。例如，被收购方是企业单位，他们往往考虑自身需要解决问题包含的费用，如职工安置费、企业异地经营及债务所需要的费用作为确定土地收购价格的依据。而对于土地收储机构而言，则更多关注收购储备过程中的资金平衡，如果收购价格过高，在土地市场波动时便会出现资金风险。 　　5.市场的经济波动和政府房地产政策的变化 　　土地收储对国家经济政策的敏感度较高，如果遇到国家宏观经济政策和房地产政策调整，如利率上调、央行减少货币投放量、房屋价格受政策调控大幅回落，导致市场购买力下降，土地出让会大幅减少，贷款大量积压在库存土地上，信用风险大增。 　　二、规避资金管理风险的建议 　　针对前文提出的土地收储资金管理存在的风险，在工作实践中为合理规避其中的风险因素，提出以下建议。 　　1.拓宽融资渠道 　　由于土地收储具有运作周期长、资金需求量大的特点，为了保证资金来源的多样性，减少单一渠道出现问题带来的风险，采取发行土地债券和土地信托的方式，作为土地储备补充资金。土地债券就是地方政府及其土地收储机构为了完成土地收购、拆迁补偿、开发整理等职能，向社会发行的、以土地出让收益为担保、承诺在一定时期内按约定支付利息并偿还本金的债权债务凭证。土地信托就是指土地收储机构作为委托人，将待开发的土地信托给受托人，由受托人发行出让受益凭证。受托人将募集的资金作为土地对价支付给委托人，委托人用信托资金自主或聘请社会企业进行土地整理开发工作。开发完成后，进行土地公开出让，用所获资金支付土地出让受益凭证持有人收益。 　　2.建立完善的土地收购储备资金监管机制 　　提高土地收储计划执行的严肃性，确定与收储规模相适应的融资额度。土地收储机构储备土地举借债务规模，应当与年度土地储备计划相衔接，并报经同级财政部门批准，一经批准，总量不能进行调整，不得超计划、超规模借贷。土地资金的支出，只能用于储备土地的开发和与之配套相关工作的支出，实行专款专用，不得挪作他用。为消除资金