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房地产第三章 2．风险分析的一般过程和方法 对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为三个阶段：风险辩识、风险估计、风险评价。 风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响. 概率分析中的期望值法就是风险估计与评价常用方法之一，除此之外，常用的风险评价的方法有以下几种 。 （1）调查和专家打分法 （2）解析方法 (3)蒙特卡洛法 房地产第三章 （1）调查和专家打分法 该方法主要适用于项目决策前期，这个时期往往缺乏具体的数据资料，主要依据资深专家的经验和决策者的意向，得出的结论也只是一种大致的程度值，只能作为进一步分析参考的基础。??? （2）解析方法 解析方法是在利用德尔菲法进行风险辩识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。 (3)蒙特卡洛法 它是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。 房地产第三章 3．概率分析的步骤与概率确定方法 在风险分析中的解析法和蒙特卡洛模拟法，实际上都采用了概率分析，来研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益的影响。 （1）概率分析的步 ①列出需要进行概率分析的不确定性因素； ②选择概率分析使用的经济评价指标； ③分析确定每个不确定性因素发生的概率； ④计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。 （2）概率的确定方法 在房地产项目经济评价中，确定各因素发生变化的概率是风险分析的第一步，也是十分关键的一步。概率分为客观概率和主观概率。客观概率是在某因素过去长期历史数据基础上，进行统计、归纳得出的。主观概率是指在充分掌握有关资料基础之上，由专家学者依据自己的知识、经验经系统分析之后，主观判断作出的。 房地产第三章 4．概率分析中的期望值法 期望值是建立在概率基础上的值，它通常被看成一种事情在长时期内出现的相对频率或凭主观判断主要出现这种事情的可能程度。某一方案的期望值就是用概率加权计算各个方案收益率或损益值，如果变量有一种以上的可能结果，则变量的期望值为所得结果与该结果各自发生的概率乘积的总和。 通常概率分析中的期望值法选用净现值作为分析对象，计算其期望值，若大于0则项目可行，否则不可行。 房地产第三章 （1）期望值法的步骤 ①列出需要进行概率分析的不确定性因素； ②选择概率分析使用的经济评价指标（通常为净现值）作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素。 ③分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率。 ④分别计算各可能发生情况下的净现值。 ⑤计算整个项目寿命周期的标准差及整个项目寿命周期的标准差系数。 ⑥计算净现值大于或等于零时的累计概率。累计概率值越大，项目所承担的风险就越小。 ⑦对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。 房地产第三章 [例3-3] 投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0．2、0．6和0．2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0．15、0．7和0．15，若折现率为10％。问该购买商铺投资是否可行。 [解] E(NPV1)＝22×0.2十18×0.6十14×0.2＝18万元 E(NPV2)＝28×0．15+22×0.7+16×0.15＝22万元 E(NPV)＝E(NPV1)／(1+i)+E(NPV2)／(1+i)2-25＝9.54万元 δ1＝2.530?????? δ2＝3.286?????? δ3＝3.840 V＝δ／E(NPV) ×100％＝40.25％ 因此，该投资项目可行，且风险较小。 房地产第三章 3.6 可行性研究报告的撰写 3.6.1 项目可行性研究报告的基本构成 3.6.2 项目可行性研究报告正文的写作要点 房地产第三章 3.6.1 项目可行性研究报告的基本构成 可行性研究报告作为房地产投资项目可行性研究结果的体现，是申请立项、贷款以及和有关各部门签订协议、合同时的必备资料。每个可行性研究报告必须说明评估什么、为什么评估、得出什么结论和凭什么得出这些结论。可行性研究报告通常由开发商委托房地产评估、咨询机构来撰写。 项目可行性研究报告的基本构成一般应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。 房地产第三章 6．规划方案及建设条件 7．项目开