物业管理行业的现状和物业竞争格局未来发展分析.docx

物业管理行业的现状和物业竞争格局未来发展分析 ??一物业管理行业概况 ??物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动;物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理.物业管理有狭义和广义之分;狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护,修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程,和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程. ??物业管理的分类 ??居住物业:是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑;包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等;当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地. ??商业物业:有时也称投资性物业,是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业,这类物业又可大致分为商服物业和办公物业.商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所,包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等.办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员(白领)办公的场所,它属于生产经营资料的范畴.这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等;按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼. ??商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关,特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关.这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大,所以常以机构(单位)投资为主,物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动,并用部业租金. ??工业物业:是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋,包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等.工业物业有的用于出售、也有的用于出租.一般来说,重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要,通常只适合特定的用户使用,因此不容易转手交易.高新技术产业(如电子、计算机、精密仪器制造等行业)用房则有较强的适应性.轻工业厂房介于上述两者之间. ??其他用途物业:除了上述物业种类以外的物业,称为其他物业,有时也称为特殊物业.这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁,隧道等物业.特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可.特殊物业的市场交易很少,对这类物业的投资多属长期投资,投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益.这类物业的土地使用权出让的年限,国家规定最高为50年.统计资料显示,2012年中国物业管理市场整体规模达到5180亿元,物业管理面积约为175亿平方米.预计在未来几年中,整体的物业管理面积增长较为缓慢,年均增速约为6%. ??二.物业管理行业的现状 ??物管行业依然具有较为理想的竞争环境.市场规模依然扩张迅速,集中度较低但提升加速.目前在市场化及资本化两大因素加持下,行业头部企业正在快速壮大.根据调查数据显示,至2017年末全国物业管理面积约为195亿平米,09年-17年CAGR为6.6%,每年增量约有10亿平米. 中国物管行业规模图 2009-2017物业百强管理面积均值及增速 中国房地产当年新开工房屋面积图（千万平米） 2001-2017年商品房住宅销售面积及增速 ??中国物管行业仍然处于行业整合的初级阶段.目前物管行业仍旧呈现高度零散格局,行业存在企业超过10万家.但市场化进程提速令行业集中度快速提升.2014年至2017年,物业十强企业的管理面积均值复合年增长率为41.5%,高于百强企业同期的25.3%.而储备面积方面,百强企业均值由2012年的85万平米增长至2017年的420万平米,2016、2017年增长显著提速. 2014-2017年物业百强收入均值及增速 2014-2017年物业百强净利润均值及增速 2017年物业百强企业各类别面积占比图 2017年物业百强企业各类别收入占比图 2017年物业百强企业营业成本明细图 2014-2017物业百强企业营业成本率 百强企业物业服务费收缴率与项目续约率均值 百强企业各业务外包项目占比图 ??三．物业管理行业的发展趋势 ??2015-2017年房地产行业的繁荣将会传导到物业管理公司,推动物管行业管理规模加速扩张.本轮商品房销售的增长将给物管行业未来2-3年带来充沛储备面积.房地产行业集中度上升,依托大型房地产企业的物业公司受益,行业集中度将进一步提升. 行业百强企业物业服务各业态面积占比图 ??在相关政策的指引下,行业领先企业获得更为规范、更为广阔的发展空间.表面上资质门槛的打破