建立科学的物业维修基金制度确保物业“长治久安”.DOCVIP

建立科学的物业维修基金制度 确保物业“长治久安” 江苏省建设厅 吴立群 物业管理，深入人心。国家已将其列为一个行业，要求规范发展。而物业维修基金，作为物业管理发展中的一个重点、也是一个难点，正日益引起广泛的重视。如何解决这一问题，可为智者见智，仁者见仁。本文拟从建立维修基金制度的必要性谈起，在明确物业维修基金的概念、性质、范围的基础上，就如何建立更科学的、切实可行的物业维修基金制度作一探讨。 房地产E网 / 物业经理人 / 1、建立物业维修基金制度的必要性 随着房改的进一步深化和住宅商品化进程的加快，许多居民都买了单位出售的公房，或从市场上另买了商品房而成为业主，拥有了自己的一份物业。为置这一份物业，不少人不仅花掉了大半生的积蓄，而且耗尽了精力，但作为业主对购置后如何确保物业长期正常使用乃至如何保值增值问题，却还未及细想或并不那么重视。遇到房屋维修问题，仍然习惯于找政府，找房管部门。后来，明白了自己的房屋自己维修，但共用部位、共用设施设备的维修却往往因主体意识未到位且资金无着落而难以及时实施。其实，已有部分小区出现了“一年新，二年旧，三年破，四年乱”的现象，致使小区环境恶化，物业也因此而贬值。 其次，随着城市化进程的加快，城市除向周边扩展外，还向高空发展。高层建筑如雨后春笋般拔地而起，以南京市区为例，自1995年来的短短几年时间里，就耸起了四、五百幢高层建筑。这些庞然大物里就有大量水、电、气、电梯等设施设备在运行着。这些都直接关系到整幢大楼居民的生活、工作方便和人身安全。如何保证这些设施设备能及时得到维修、保养便显得何等重要。 再次，从房地产整个开发建设、流通、使用过程来说，相对于住宅整个使用周期五十至七十年而言，住宅建设只是一个很短的过程，而住宅建设的最终目的在于为人们提供长期生活和工作的场所，并能不断满足人们生活水平提高的需要，做到安居乐业。大量事实证明，居住质量之高低，在很大程度上依赖于住宅使用过程中的管理。俗话说：“三分建，七分管”。确保物业正常使用，是一项长期而艰巨的任务。 为此，国务院在推进住房制度改革的同时要求“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”，保证住宅房屋共用部位、共用设施设备正常、合理使用，维护房屋产权人和使用人的共同利益。建设部、财政部联合印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》①。 各地纷纷探索建立物业维修基金制度。综观各地情况，虽积累了一些经验，但物业维修基金制度在各地的建立并不十分理想，至少迄今尚无成熟的、为各方公认的成功的物业维修基金制度。下面就物业维修基金制度的建立等具体问题进行探讨。 2、物业维修基金的概念、性质、范围 本文所述物业维修基金，特指物业共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造，保障物业售后的维修管理，维护物业产权人和使用人的共同利益。其中共用部位、共用设施设备援用建设部、财政部建住房[1998]213号文中的定义①，本文不再赘述。 维修基金应属物业区域内全体业主共同所有，正是维修基金的这一性质决定了下文将要阐述的归集、存储、使用与管理方式。这里，有几点须予以明确：① 维修基金不属于物业管理企业所有，不能象计划经济体制下的房屋租金那样直接用于物业管理单位的人员工资、福利、办公等方面的开支；② 维修基金既不是开发商的收入，也不是房管部门的收入；③ 维修基金不是住房公积金。物业按照“谁所有，谁维修”的原则，应由业主负责维修；物业维修基金按照“谁所有，谁使用”的原则，应由业主使用。维修基金是为确保物业维修提供资金保障而设立的，应随物(物业)走而不随人（业主）走。而住房公积金是为职工购房、修房而提供的资金保障，其所有权直接落实到个人。这是两者最大的不同之处。 维修基金的范围：专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造，不包括个人自用部分和按产权应归供电、供水、邮电等部门职责范围内的部分。 3 建立科学的物业维修基金制度模式探讨 下面从归集、存储、使用与管理四个方面来探讨维修基金制度的具体模式。 3.1 归集 归集问题无非是谁交？交给谁？交多少？怎么交？等等这一系列问题，下面就一一予以讨论。 谁交？对于商品房，有的地方规定开发商交，如山东省政府规定开发建设单位；有的规定购房者交，如建设部、财政部文件①。其实，仔细分析一下，开发商交，最终还是购房者交，所谓羊毛出在羊身上，开发商通过打入房价转移到购房者身上，而且还要多交税费。鉴于此，不如由购房者交更为简捷。对于已售公房，除购房交一部分外，售房单位从售房款中提取一部分。对于公有住房，则从房租中提取。 交给谁？对于商品房，有的