广东梅州市梅江大道项目市场调查报告.doc

广东梅州市梅江大道项目市场调查报告 广东梅州市梅江大道项目市场调查报告 PAGE / NUMPAGES 广东梅州市梅江大道项目市场调查报告 第一部分 梅州本地市场调研 一、城市综合情况调研 1、梅州区位及城市整体规划 1）梅州区位 梅州，位于广东省东北部，处于闽粤赣三省交界，东部与福建省交界，南部与广东省潮 州市、揭阳市、汕尾市毗邻，西部与广东省河源市接壤，北部与江西省相接。 1988 年设市， 下辖六县一市一区，是客家人的主要聚居地，同时也是广东省规划建设的四大区域性中心城 市之一。 ——附图： 梅州市在省内的区位分布图 2）城市整体规划 根据梅州市城市总体规划 （ 1993-2015），梅州将建设成为粤东北地区的区域性中心城市、国家历史文化名称和客家人文化活动中心， 以现代工业及旅游业为核心动力， 打造“绿化城 城中水”为主要特色的花园式现代化城市。 城市建设方面，以梅州市政府所在地为中心，南至黄洞桥，东至南川坑、渡背、黄群坑农场，北至佛子高、谢田煤矿、南山桥，西至长滩水电站、新茶亭、黄坑，规划控制区总面积为 168 平方公里。 2015 年，人口规模将达到 50 万人。 ——附图： 梅州市城市总体规划图 2、项目所处区域整体规划 梅州市的城区布局，以外环路、出城干道及梅江、程江为界，总体上分为江北区、江南 区、程江新城区（梅县新县城） 。我项目所处的江南区，处于梅江以南，规划建成面积为 20 平方公里，规划居住人口为 20 万人。 城市功能化布局上，将形成集行政、商业、工业、金融、居住为一身的中心区域。特别 是东南片区的工业化功能规划，分布了江南工业园、芹洋工业园、东升工业园。 零售商业分布上，建设以梅江大道为核心的商业中心区，并推动鸿都、梅园、火车站等 区域商业中心建设。至 2020 年，将完善现有商业中心、商业街、零售网点的布局、管理，丰 富经营业态，进而为现代城市发展提供便捷、优越的消费配套。 3、梅州城市经济综合情况 梅州，作为具有悠久历史的传统农业城市，随着向现代开放型农业的发展转变，逐渐形成了以水果、茶叶、烤烟、竹木等为主的新型特色农业，并打造出梅县金桔、西岩茶等多个知名品牌。工业发展方面，在传统的陶瓷、纺织、卷烟、采矿等基础上，依托广东省四大区域经济中心的规划形成了以开发能源为主，轻重结合的粤东北山区经济中心。同时，侨胞、外商的投资及旅游也成为经济发展的重要方面。 经济总量处于东部地市前列 增速远低于平均水平 自 2001 年至 2009 年，梅州市的年生产总值保持东部山区地市前列，仅次于汕头； 2009 年，梅州市的 GDP总量首次突破 500 亿元大关，达到 509.51 亿元。而平均增速仅 9.9%，低 于东部地市平均水平（ 13.5%）约 3.6 个百分点，且有进一步放缓的趋势。 ——附表： 2001-2009 年梅州市 GDP增长情况 人均 GDP 增速较快 列东部地市第二 对比近年来人均 GDP 的变化情况，梅州市以 13.8%的增速位列前茅，仅次于河源的 15.4%，高出平均水平 1.4 个百分点。纵向比较增速趋势，在其他地市大幅下滑的同时，保持 着较为稳定的调整幅度。 ——附表： 2001-2009 年梅州市人均 GDP增长情况社会消费品零售总额增速不断攀升 对比 GDP的增长速度来看，社会消费品零售总额保持着同样的发展趋势，并持续较高的 增速。 2009 年，全年社会消费品零售总额 273.39 亿元，比上年增长 19.9%。横向对比周边地市，总量及增速均处于中游水平。 ——附表： 2001-2009 年梅州市社会消费品零售总额变化情况相比城市 农村消费品零售总额放量快、增速略低 2009 年，农村消费品零售总额，突然放量，超过城市消费品零售总额。当纵向比较多年 变化情况，城市消费品零售总额绝大多数年份高于农村， 平均增速也高于农村 3.4 个百分点。——附表： 2001-2009 年梅州市城市消费品零售总额变化表 ——附表： 2001-2009 年梅州市农村消费品零售总额变化表 4、梅州人口结构、居民收入水平及消费状况 1）梅州人口结构 对比多年人口普查数据来看，近二十年内梅州市人口结构总体上表现出以下特点： 14 岁 一下人群占比持续下降，降幅明显；老龄人群比例稳步上升，中青年人群比例稳定，变化不 大。 纵观近几年的人口总量变化情况，人口增速稳定并表现出微弱上升趋势。从人口分布上 来看，主要集中在西南部区域，城市化率较低。 ——附表： 梅州市近几年人口变化情况 年份 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 人口状况 486.38 488.32 490.6 496.89 498.92 500.9