房地产行业市场前景及投资研究报告：他山之石，海外发达经济体断供.pdf

他山之石，以往鉴来： 复盘海外发达经济体“断供”经历 [Table_ReportDate] 2022 年08 月10 日 证券研究报告 [Table_Tit le] 他山之石，以往鉴来：复盘海外发达经济体“断供”经历 行业研究 [Table_ReportDate] 2022 年 8 月 10 日 本期内容提要: [Table_ReportType] [Table_Summary] 行业深度报告 [Table_Summary] 6 月末至7 月中旬出现的房贷违约引发市场广泛关注，7 月28 日中央政治 局会议首次提及 “保交楼、稳民生”，交楼和房贷恢复情况或将成为下半 [Table_StockAndRank] 年市场的关注重点。居民房贷违约是否会影响本轮地产复苏进程，海外地 房地产 行业 产危机中如何支持居民和市场复苏，房企在复苏期内表现如何？报告将从 投资评级 看好 现状、影响、原因和展望四个方面进行分析。 复盘美国、日本和香港地区的房贷 “断供”违约经历，断供违约通常是在 上次评级 看好 经济危机背景下，由于房价下跌、居民收入降低、月供负担加重导致。第 一，美国10 大城市标普/CS 房价指数同比增速从2004 年7 月的 [Table_Author] 20.47%，回落至2008 年12 月的-19.23%。2003-2009 年，美国优先级和 次贷总体断供比例分别上升了近2.8pct 和10pct。美国的救助措施主要针 对居民和金融机构。美联储的多轮量化宽松降低基准利率，美国财政部通 过税收减免、冻结利率、按揭合约修改等方式缓解居民按揭压力。第二， 日本1991-2003 年房价指数下跌32%，90 年代个人破产申请件数和金融 机构倒闭数量大幅上升。 “许可免责”破产程序延缓了个人债务出清速 度，日本大藏省通过护航机制，避免银行大量破产，以时间换空间。随着 2003 年经济复苏，破产案例和不良贷款下降，地产市场回暖。第三，亚洲 金融危机和大规模建屋计划引发香港楼市下跌。香港住宅按揭贷款拖欠比 率从1998 年6 月的0.29%，上升至1999 年10 月的1.16%。港府通过暂 停卖地稳定地价房价，并通过贷款置换住宅兴建、增加信贷支持力度、暂 停房地产贷款“四成指引”、推出住宅按揭担保计划等方式，稳定住房需 求和信贷供给。 新房预售制度是各个国家和地区较为普遍的销售方式，不过重要性相对较 低。美国住宅销售以二手房为主 （约90% ），新房占比在10%左右。新房 中预售占比多数时期在70-80%。日本2014-2018 年购入和自建新房占比