房地产周期波动.ppt

当需求价格弹性大于供给价格弹性时，房地产价格和产量的变动幅度越来越小，呈现出收敛式摆动现象；当需求价格弹性小于供给价格弹性时，房地产价格和产量的变动幅度越来越大，呈现出扩散式摆动现象；当需求价格弹性等于供给价格弹性时，房地产市场呈不稳定状态，呈现出循环式摆动现象。但不论是哪一种摆动，都会使土地开发商或房地产发展商遭受一定的损失，并导致市场不断在均衡与不均衡之间摆动，从而从长期来看产生了房地产经济的周期波动。第63页,共72页，2024年2月25日，星期天(四)综合因素理论美国学者SytephenE.Roulac提出影响房地产经济周期波动的五种相互作用力：①经济结构调整，即由经济活动热点及政策倾斜所引起的宏观经济结构的调整；②房地产的供给水平；③房地产的需求水平，即房地产市场对物业提供的需求量；④资本流向，即由于投资者对不同地区、不同地段及不同类型的物业的投资抉择所形成的资金流向；⑤投资特征，即由经济活动水平、资金流向、市场供求关系所决定的房地产市场的投资收益、投资风险及投资价值特征。这五种相互作用力综合作用，影响了房地产经济周期的波动。第64页,共72页，2024年2月25日，星期天（五）期权定价理论该理论认为需求的不确定性、物业改善成本以及建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。在租赁市场上，所有者可以出租物业，也可以等待市场进一步改善后再出租以获得更高租金。如果出租行为已做出，则出租人不仅要支付直接的租赁成本(如代理费、广告费等)，而且等待的期权价值也损失了。因此，当物业改善成本以及未来的不确定性很大，从而期权价值很大时，出租人宁愿选择等待。这样，即使市场需求增加，空置房仍然处于空置状态。第65页,共72页，2024年2月25日，星期天同样地，在开发市场上，开发商并不是短视的，他们之所以会在市场景气时大量开发也是基于上述三方面的考虑而做出的最优决策。开发建设时间越长，物业改善成本越大，未来需求的不确定性越大，期权价值也就越大，因此即使房地产空置率已经很高，但是新的开发仍在继续，最终导致房地产的过度开发。第66页,共72页，2024年2月25日，星期天（六）租金调节理论该理论着重于从租金和空置的角度来解释房地产周期形成原因。认为：租金调整对空置率变化反应缓慢。随着经济发展减缓，下降的需求减少了市场吸纳水平，从而提高了空置率。但是，由于租金具有黏性特征，对这种变化下降调整缓慢，因此，市场回报率(利润率)仍然高于实际需求允许的水平，开发建设仍然继续，于是产生了过多的建设，加剧了空置率的上升。同样，当经济高涨时，租金调整的滞后又使得市场回报率低于实际需求允许的水平，开发建设增长缓慢，这样，进一步减少了空置率。第67页,共72页，2024年2月25日，星期天（七）行为解释理论该理论强调非理性经济行为是房地产周期形成的重要原因。非理性包括对出清市场信号反应的缓慢和不能从过去经验中学习等方面。在房地产市场中存在评估者、开发商和金融机构等三类主要参与人，其中前二者提供了房地产周期的内生解释，金融机构的行为则提供了外生解释。对于评估者来说，采用市场比较法计算出的价格是一种目前和过去的市场信息的加权平均，是适应性预期的一种形式。当经济基本面已经迅速发生变化，评估往往反应滞后。在经济高涨期，评估往往低估物业价值，导致开发供给行为对需求反应滞后；在经济衰退期，评估往往高估市场价值，导致开发供给行为过多，金融机构持续贷款给开发企业。第68页,共72页，2024年2月25日，星期天对于开发企业来说，Henneberry(1995)通过对需求和开发之间的联系进行建模，发现开发商是习惯形成的。他们作出开发决策时往往是根据市场价格、资本化率、利润率等指标当期的状况来判断，而不是对这些关键指标的未来值进行理性预期后进行决策。这种情况在房地产业上升时期更为强烈，于是，更多的开发建设发生了。与开发商一样，金融机构也倾向于习惯形成。他们在房地产业扩张期过度乐观，放宽贷款条件；房地产业衰退时，又过度悲观，实行紧缩贷款，必然加剧房地产业的波动。第69页,共72页，2024年2月25日，星期天第四节房地产经济周期的计量与监测房地产经济周期指标体系的构成：(1)先行指标：先于房地产经济基准周期波动而变化的指标。包括：全社会固定资产投资；房地产开发活动的资金来源合计；房地产投资实际完成额；土地购置面积；完成土地开发面积；基本建设贷款利率；建筑安装工程价格指数；商品房新开工面积；商品房施工面积；沪深房地产综合指数；第70页,共72页，2024年2月25日，星期天(2)同步指标：与房地产经济周期波动大体一致的指标，反映当前房地产业的发展形势。包括：国内生产总值，商品房实际销售面积，预售