2012年9月昆山大德·玲珑湾的项目营销的策略的报告.ppt

?客户定位：都市梦想青年 献给崛起中的都市梦想青年 “都市梦想青年”不同于传统的蓝领，他们大都是年轻人群，充满活力，追求新潮，崇拜时尚，随着年龄的增长，开始规划自己的未来，渴望有自己的居所，容纳属于自己的爱情、生活和未来。故本案公寓与住宅产品高于普通的青年社区定位，瞄准昆山新蓝领和年轻白领。 “梦想青年”是个崛起的团体 “梦想青年”渴望有自己的居所 “梦想青年”是昆山现代化的主力 第四部分：本项目产品价格建议 定价依据： 主要参考因素： 目前区域在售楼盘价格；市场购买力；价格预期等。 价格定位策略： “低开高走，通过包装、策略、操盘，不断提升价值”之定价策略 价格建议——定价依据 酒店式公寓： 项目定价参考 住宅部分： 项目名 面积段 （㎡） 均价 （元/㎡） 优惠措施 销售状况 剩余量 （户） 九方城 89-97的2房；125的3房；141的3+1房 小户型8500大平层9800-10000 二房95折后再99.5折后减38888，三房98折后再99.5折后减48888.大平层98折后再99.5折后减50000。 该项目共推出511户，已签约297户 214 逸景湾 84-89㎡2房；128-133㎡3房 7500 送500元每平米的装修，定房优惠 288元每平米、按时签约再减188元 每平米、一次性付款再减88元每平 米 该项目共推出607户，目前销售400户 207 项目名 面积段 （㎡） 产权 （年） 层高 （m） 均价 （元/㎡） 近期优惠 销售情况 是否包租 剩余量 （户） 中基高尔夫花园 40-55 40 2.9 12000 目前购房一次性付款9.6折，按揭9.8折 目前还剩30余套44-55精装公寓 包租3年，一次性从房价中扣除 48 永盛金座 51-85㎡ 40/70 6 9000 包租5年，7%回报 该案在售共推出194户，已签约181户 包租5年，7%回报 13 萧林公馆 57-145 40 2.9 6800（毛坯） 8800（精装） 包租5年，每年回报5万起，购房98折，一次性付款97折 该项目共推出126户，目前去化31户 否 95 均价为：7500（毛坯底价）+200（销售成本）=7700元/㎡ 均价为：7500（毛坯底价）+200（销售成本）+1500（装修成本）=9200元/㎡ 通过前面的对比，结合区域内住宅与酒店公寓市场，建议本案住宅与酒店式公寓销售价格为： 价格建议总结 住宅部分毛坯出售 酒店式公寓精装出售 说明： ◆以上价格根据现有市场情况下初步建议，实际销售价格视开盘情况而定； ◆住宅部分直接毛坯销售； ◆酒店式公寓部分，建议5-13F直接销售，14-20F采用回租方式销售，21-30F 采用包租形式销售 14-20楼价格初步建议： 21-30楼价格初步建议： 均价为：7500（毛坯底价）+200（销售成本）+1500（装修成本）=9200元/㎡ 均价为：7500（毛坯底价）+200（销售成本）+800（装修成本）=8500元/㎡ 5-13楼价格初步建议： 销售情况研究 一、酒店式公寓5-13F部分 如果以单价8500元/㎡，面积50㎡计算，那么， 总价=8500×50=42.5万 首付=21.3万 如此首付过高，会令一部分客源流失，项目总体销售进度也会重大影响。 针对这种情况，我们可以采用首付分期付款的方式，第一次可5万元，剩余首付在封顶（交付5万）、外立面打造完成（交付5万）和交房（交付6.3万）等阶段交付，如此客避免一部分客户流失。 5年每年8%回报具体成本核算如下: 21-30层单户面积：50㎡，装修费用1500元/平米，精装修价格在9200元/平米，另外，为了降低门槛，建议实行前两年在总价中扣除，后三年在首付中扣除。 二、酒店式公寓21-30F部分 针对这部分产品的销售，建议采用5年8%，前两年在总价中扣除，后三年在首付 中扣除的方式销售， 明细 项目 5年包租费用（万元） （9200元/平米计算） 总价 （万元） 扣除两年回报后首付（万元） 首付款扣除包租 实际首付（万元） 实际贷款 （万元） 开发商5年补贴 （万元/套） 年8% 包租 5年 18.4 46 19.3 8.3 19.3 5.8 说明： 1、开发商包租五年租金按照实际收取2100元/套/月计算。 2、从首付款上面来看，包租5年，年回报8%的首付款只需要8.3万元左右，减轻客户压力，利于销售 3、开发商补贴款可通过提高房价来得以补足，具体为5.8万/50平米=1160元/㎡，也就是每平米提高房价1160元/㎡即可弥补开发商包租5年损失的差价。 三、酒店式公寓14-20F部分 针对这部分产品的销售，建议采用3年6%回报，3年回