银基王朝2009年度营销策划提案.ppt

全面家居解决方案解决高端客户居住需求 一期剩余房源每套装修一个样板房 每个销售人员将到场的客户必须要带到样板房： 样板房可以直接出售，价格另算。概念+20万元总精装修 提供给买毛坯房的设计方案,免费赠送给客户（6种风情方案）（大智与弘品可以全面切入，控制成本） 解决和满足卖房就想居住和没有时间装修 的人需求，提升项目附加值，给客户更多 销售员销售量全面关联政策 1、一期去化提成的提高，比普通提成增加千分之一。 2、如果当月一期未能去化，提成按照90%发放，二个月未能去化一期产品，提成按照80%发放，与销售员捆绑，提高他们推售的主动性 项目二期策略要点 一、增强体验感 项目2期在明年交房前在社区内需要作出展示形象的景观大道 最好面临沈庄北路，增强客户的信心的同时强调仪式感与景观体验。 二、临街的房源去化 1、将层差调整为20，价格调整的主要措施之一 2、临街样板房的装修 三、下半年全面清盘 2009年10月，2期景观已经形成，交房在即。 借3期开盘之势，全方位打击目标客户。 通过清盘销售，拉动潜在客户购买。 同时现房实景增加竞争砝码 关于项目2期随着交房和实景等出现，去化将提速，需要做好的 是附加，关于相对滞销的产品紧密配合公关活动进行促销 1、2期推广节奏 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 10月 9月 11月 12月 2009年 1、2期以精准渠道与窄众媒体为主，暗线攻破市场 3-5月份：商务办公简装样板房设计方案。 5-9月份： 小众媒体与渠道建设推广，直击目标客户。 9-12月份： 2期景观形成，精装修、清盘销售重大节点释放。 项目三期策略要点 三期项目分析： 项目无疑陷入与城中村改造同质化的竞争之中。 目前项目周边姚寨、沈庄及黑朱庄 因此项目的核心竞争力将是性价比，同时要把握住较强的入市时机，提前入市。 项目有效区隔，项目三期按照银基地产 又一项目独立操作的模式进宣传推广 从两种入市时机的对比情况来看： 强大的购买力能够拉动入市低价位，但即使有好的价格支撑，客户量不足，销售也难以达成。 3期最好的入市时机为09年上半年，减少周边竞争项目压力，夺取市场空间，赢取更多客户。 我司建议3期入市时间为：2009年3月底 问题二：营销模式的运用 房地产市场策略运用大同小异，就是看我们如何演变，将其发挥最大的潜能。 我们提出“亮剑”，其实就是一种体验营销，但这种体验营销更偏重于实景的打造，如样板房、景观示范区、景观走廊、第二售楼部、1-3层外立面包装等，只要挖掘他们最大的潜能，便能形成巨大的销售拉力。 “五把亮剑”—构建体验营销示范区 样板房示范区 通过样板房的观赏性特点，示范房屋空间的合理利用，诱发客户对房屋的完美想象，冲击客户的第一购买欲望。 景观示范区 强化建设景观示范区域，通过景观营造社区生活氛围，弱化建筑硬质感，给目标客户制造一个惬意的生活愿景。 建议将沈庄北路城市道路改造成景观道路，两侧以树木及雕塑、小品为主，融合银基王朝整体品质，有机连接银基王朝1、2期及3期小区，使之成为社区内景观长廊，服务整个项目。 沈庄北路改造景观长廊 第二售楼部建立 在金博大、丹尼斯、北京华联等人流量大，高消费场所建立第二售楼部，扩大宣传范围，加强宣传力度。 1-3层外立面效果包装 建议对1-3层外立面进行包装，抢先展示项目3 期产品的高品质，以恢弘的建筑给市场一个震撼力，庚给购买客户强势的说服力。 问题二：营销模式的运用 目的：增加客户来电量及到访量，加大项目宣传力度及宣传范围，促进有效客户积累。 执行时间：2009年3-6月 执行手段：DM单 派发地点：成熟社区、高档餐饮娱乐场所、高档写字楼、高档购物场所等。 直销模式—直击目标客户市场 万和园总体策略思想 万和园策略 1、抢先入市、全面撒网 2、低价入市，抢占市场 3、五把亮剑——构建体验营销示范区 4、直销模式——直击目标市场 万和园营销节奏分解 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 10月 9月 11月 12月 2009年 3月底 入市推广 11月15日 二次开盘 6月21日 产品说明会 7月18日 首次解筹 8月23日 盛大开盘 3期产品推售策略 第二批解筹房源： 7#、8#、9#、10# 位置靠里，经过第一批解筹，价格拉高幅度不大，前期积累的客户及7-8月新积累的客户，易产生销售。 第一批解筹房源：4#、5#、6# 户型面积多样化特点，基本能满足不同客户的刚性需求。 第三批解筹房源： 1#、2#、3# 楼栋位置靠沈庄北路，与1、2期形成对应，沈庄北路改造成景观道路后，容易拉高价格。 六、项目的相关资源整合与建议 * 直面当前的挑战，寻找最有效的解决办法 “条条大道通罗马。”但我们要找的是最直的那一条。 此报告基于大智与贵司一