《地产新兵十天入门》读书笔记.doc

《地产新兵十天入门》读书笔记 下面是我在看书过程中所记录的一些重要笔记： 第一章：浅说房地产基本概念 1、房地产业的概念：指从事房地产开发建设、租售经营及与此紧密相关的中介服务，如装修，物业管理等经营活动的行业。 2、房地产业的分类：投资开发业与地产服务业（包括物业管理、地产经纪、价格评估、地产咨询） 3、房地产业与建筑业的区别：往往是甲方与乙方的合作关系。前者是策划者、组织者和承担发包者，后者是承包单位按承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发的房屋建设生产任务。 4、房地产开发的概念：对城镇进行土地和房屋的建设开发。分为综合开发、土地开发、房屋开发。 5、开发范围：征地、拆迁安置、规划设计、通电信、供电、供水、修道、绿化、房屋建设等多项内容组成 6、开发流程环节：地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风空调、电梯9个部分。地基与基础、主体结构先施工，同时预埋水电管线、预留水电洞口，主体结构完成一定程度，内部装修、水电安装可穿插进行，外装修一般待主体封顶后，从上至下进行施工。 7、小区居住密度各数据的计算公式： 人口毛密度=小区规划内容纳总人口÷小区总用地面积 人口净密度=小区规划内容纳总人口÷住宅用地面积 住宅建筑套毛密度=规划住宅建筑套数÷小区总用地面积 住宅建筑套净密度=规划住宅建筑套数÷住宅用地面积 住宅面积净密度=住宅建筑面积÷住宅用地 建筑面积毛密度=（住宅建筑面积+公共建筑面积）÷小区总用地面积 住宅建筑净密度=基底总面积÷住宅用地 8、三通一平：指供热、供电、供水到位、场地平整; 七通一平：指道路、供热、供水、供电、供煤气（天然气）、给排水、排污、场地平衡。 第二章：泛论房地产交易知识 1、商品房预售的条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入资金达到工程建设总投资25%以上，并已确认施工进度和竣工交付日期；④开发企业向城市、人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 2、售房必持有的5证：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》、《商品房预销许可证》 3、商品房现房销售条件：①具有企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已落实；⑥供水、供电、供热、供气、通信等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备也具备交付使用条件或已确认施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已落实。 4、商品房交易的几种方式：预售、按揭、房屋抵押、赠与、内销外租、以旧换新、产权调换。 5、8步完成房地产交易全程：信息沟通—签订合同—合同申请—立契—缴纳税费—产权过户—银行申贷—交易完成 6、一次性付款流程：交定金并签订《楼宇认购书》—房款交付及收据换领—签订《商品房买卖合同》—领取《商品房买卖合同》、购房发票、付清楼款证明—办理商品房交付手续—办理《房地产证》—领取《房地产证》 7、按揭贷款9大流程：①借款人在银行填写申请表请信贷员初审，符合资格的给予开具“审查通知单” ②将身份证、户口本、婚姻证明、学历证明、购房契约、首付款发票、收入证明，以及其他贷款资料交于银行指定的律师事务所；③由律师初审后向银行出具“法律意见书”和“见证书”，对贷款申请人的身份以及资信状况做评价，收取相关费用；④到银行柜台购买房屋保险，并一次性交保险费用；⑤银行对贷款申请人的资信进行复审；⑥通过后由律师安排与贷款人分别签订《个人住房贷款借款合同》、担保合同、委托转帐付款授权书及其他法律文件，开立个人住房贷款专用账户；⑦银行签署发放借款合同及其他资料，递交发展商和借款人，贷款资金划入开发商帐户；⑧借款人按照规定的还款方式，按时归还借款；⑨借款人还清本息，解除抵押、担保合同，收回相关抵押证明材料。 8、开发商最低保修项目和保修期限：地基基础和主体结构工程（合理使用寿命年限内承担保修）、屋面防水工程（3年）、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏（1年）、墙面、顶棚抹灰层脱落（1年）、地面空鼓开裂、大面积起砂（1年）、门窗、五金件损坏（1年）、管道堵塞（2个月）、供热与供冷系统和设备（1个采暖期或供冷期）、卫生洁具（1年）、灯具、电器开关（6个月） 第三章：房地产交易税费约定 1、土地增值税：交易价×1% 营业税：交易价×5% 城市建设费与教育附加税：营业税×(7%+3%) 印花税：交易价×0.05% 个人所得税：交易价×1% 契税：交易价×税率（普通住宅1.5%，非普通住宅3%） 2、购房收费标准： 律