宝龙商业-市场前景及投资研究报告：领先商业运营商，乘风破浪.pdf

[Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 宝龙商业 （09909.HK ）首次覆盖 2020 年09 月28 日 [Table_InvestInfo] 首次 投资评级 优于大市 覆盖 领先商业运营商，展帆乘风破浪 [Table_Summary] 投资要点： [Table_StockInfo] 09 月25 日收盘价（港元） 25.55 52 周股价波动（港元） 9.25-29.85 总股本（百万股） 622 ⚫ 商业物业管理行家，提供多类型商业物业服务。宝龙商业早期为宝龙地产提 总市值（百万港元） 15879 供前期市场研究定位和后期商业运营管理服务，主要承接宝龙地产的开发物 市场表现 业，2014 年后开始拓展第三方项目。双方长期的紧密合作为宝龙商业的运营 [Table_QuoteInfo] 管理团队积累了大量人才、管理经验和强大的品牌资源库。公司的主要商业 宝龙商业 恒生中国(香港上市)100 250% 项目为"宝龙一城" 、"宝龙城" 、"宝龙广场"和"宝龙天地"四个品牌，主要瞄准 200% 中高端消费群体，是国内少有的能建立和运营多种类型商业物业的运营服务 供应商之一。 150% 100% ⚫ 商业+住宅物业，内生和外延拓展支持中长期成长性。宝龙商业主要业务线分 50% 为商业运营服务和住宅物业管理服务。2019 年宝龙商业运营服务收入13.35 0% 亿元，住宅物业管理服务收入2.85 亿元，2016-19 年业务收入结构稳定，商 2019/12 2020/03 2020/06 -50% 业运营服务收入占比在80%以上。截止2019 年底，宝龙商业在管项目有51 恒生100 对比 1M 2M 3M 个，其中 46 个为关联房企项目，关联房企项目在管面积占比在 90%以上。 绝对涨幅（% ） -1.35 29.70 44.84 2020 年和2021 年宝龙地产计划新开业的购物中心分别为 11 个和16 个，我 相对涨幅（% ） 7.79 36.38 49.98 们认为新增购物中心将持续为宝龙商业提供收入增量。此外，宝龙商业积极 资料来源：海通证券研究所 外延拓展获得管理输出项目，2020 年7 月收购浙江星汇商业管理有限公司 60%股权，新增14 个零售商业项目，建面56 万平（不包括停车场），2020 [Table_AuthorInfo] 年承诺归母净利润600 万元。 ⚫ 长期深耕长三角，区域基本面稳健且具有成长性。宝龙商业以深耕长三角为 发展战略，2019 年长三角地区合约面积占比约为54% ，收入占比约为65%。 长三角地区城镇化率和人均可支配收入均高于全国平均水平，消费潜力旺盛。 从市场竞争情况看，长三角地区商业运营服务公司的集中度并不高，2018 年