存量时代，商业物业资产如何逆势热销.docxVIP

存量时代，商业物业资产如何逆势热销? 国际规定的商品房空置率正常水平在5%?10%,而我国商品 房的空置率常年为20%?30%,三四线城市空置率又高于一 二线城市，空置率高到达40%o全国棚改热，住宅改造基 数动辄几万甚至十几万，与此同时商品房的在建数量不断攀 升，而三四线城市的人才引进的推进远不及人才流失的比 例，根本处于供大于求的状态。 与此同时，三四线城市商业地产普遍缺乏长远的规划，往往 以一些小型开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资 金实力，乂缺乏必要的专业人才与商业理念，导致商铺投资 回报率低、盈利能力弱，销售难、出租难，日渐萧条。 现阶段，三四线城市商业物业，如何破局实现逆势热销? 确立投资逻辑，设计顶层政策 重视商业顶层设计，注重消费心理和行为习惯，尊重变量 市场卜的商业逻辑，是存量时代破局的根底。 针对物业特性、本地市场特征，导入IP资源，工程包装直 观呈现，增加客户投资信心。 三四线商业地产的开展，在定位规划时一定要考虑满足地 域性、全客层、多功能及各档次消费者的购物需求，从内 涵到包装打造工程特色，吸引客户投资。 鉴正伟业品牌客户中心，与众多国企、全国性品牌企业合 作，全国商业品牌资源数据库会聚全国3万席品牌资源， 可大板块快速匹配品牌DNA,实现大区域品牌商家重新摸 底，梳理品牌及主力商家资源，同时拜访和拓展本地的流 量商家。并旦10个维度调取与快速分析从“坪效''到“租金" 到“售价"，形成3个维度价值判断体系，为工程匹配最适 合的IP资源。与传统三四线商业地产工程区隔开，快速打 响名气和吸引人气，稳固市场信心。 商业地产投资逻辑的梳理与灌输，提炼价值体系，对客形 成心理冲击 以“首店经济”驱动工程招商运营，场景化空间打造加上新 品牌元素引擎带动，拉动项日商业辐射圈消费力，提升项 目的商业价值。 制定品牌型商业租金策略，设定严格的招商任务排期，双 管齐下，力保商业价值最大化。同时，文本系统化、技术 标准化、流程标准化3大动作造就高效执行力，标准化流 程对客效劳，促进租售成效。 鉴正伟业集成招商、销售、运营整体操盘，可以实现定位 及开展策略、规划设计建议、招商及销售策略、全渠道跨 行业客户资源整合以及专业稳定的驻场团队，全面保障策 略落地。 销售再次划铺，经营合铺，以降低投资门槛，扩大客户群 通过专业的工程优化，解决销售划铺与经营划铺的矛盾。 排查销售动线与经营动线是否矛盾工程条件与商家匹配， 特别是与主力店匹配问题；实现设施设备配套优化，提升 客户投资信心。 以后期的运营来考虑店铺设计：以效劳的角度来考虑运 营，提供高效超值的硬件管理：通过再次划铺，降低投资 门槛，赢得更广客户面。 法务文本确立，以解决租售矛盾，控制风险法务保障防止 法律风险，加强招商、销售各环节管控。 不管是"先销售后招商"还是“先招商后销售"，都有相应的 操作流程与法律文木来保障策略的实施。从招商签约、接 铺、财税系统，招商与销售转接全流程过程中，都有法律 文本标准每个细节。 秀山中航?武陵奥特莱斯，存量破局典范 中航?武陵奥特莱斯，是武陵地区首个纯粹奥特莱斯。总经 营面积约11000 由一栋4层商业楼宇加街区构成，以 专业的运动潮牌业态、个性化高档装修及专业性的运营模 式，引进国际国内高端知名品牌，商场100%自营，致力 于为秀山及周边的中高端购物群体以及其他追求时尚的家 庭，提供一个大牌、时尚、休闲、潮流、折扣的武陵地区 首家直销购物中心。 工程同区域竞品楼盘不多但是同质化竞争严重，其他工程 成交价格略低于本案，存在一定价格优势。本案地理位置 位于秀山传统商业中心地带，可分流局部有效客户。但前 期市场影响力不够、营销力缺乏，工程呈现品质感不强， 商业气氛缺乏，示范性、带动性弱。 鉴正伟业营销中心，专业分析定位找到工程价值最大化的 营销途径并整体操盘，帮助开发企业盘活现有物业资产， 又为房产投资客户打造了优质的理财产品，解决了市场难 题，实现了双赢。 关键点1：导入中航?奥特莱斯IP,奥特莱斯。utlets的销 售模式优势，激发商业地产新活力。 奥特莱斯是定向型商业模式，可以直接辐射直径150-200 公里范围，消费人群不止是一个城市，而是周边多个城 市：和正价店相比，奥塔莱斯在价格上具有绝对优势，是 目前?极少能与电商抗衡的经营模式。汲取奥特莱斯模式的 商业价值，发挥全球品牌资源库优势，600+国际知名品牌 入库和品牌授权。中航?奥特莱斯优采整合供给链，引领零 售行业新开展，实现价值完美提升。 关键点2：再次划铺，20-80 itf主力面积商铺，面积需求 小，溢价空间较大。 首先采用工程优化，以经营思路再次划铺，以主力小面积 商铺，实现溢价。 商业气氛较差的情况下，鉴正伟业操盘以主力品牌带动项 目知名度和商家认可度；以品牌