饭店(酒店)物业管理概述.docx

PAGE 1 PAGE 1 饭店(酒店)物业管理概述 一、饭店的类型  (一)按饭店特色及来宾特点分类  我国目前依据饭店的特色及来宾的特点,一般可分为:  1.商务会议型饭店 此类饭店一般地处都市的中心地带,设计建筑富丽堂皇,档次高,价位高,客房、餐厅、各种服务设施设计配备齐全,规格上乘,主要以接待涉外客商、旅游、会议为主,如:X市的王府饭店、X市的锦江饭店、广州的白天鹅、深圳的香格里拉等。此类饭店是我国目前最高层次的饭店。  2.度假型饭店  主要是为来宾旅游、休假、开会、疗养等供应食宿及消遣活动,此类饭店一般都建在海滨、海岛、河谷、温泉、湖畔、森林等风景美丽的地区。 度假型饭店除供应与其他各类型饭店相同的各种项目的服务外,往往依据其所在地特点,开拓独具特色的各类消遣服务项目,以吸引来宾,为来宾供应享受。如:滑雪、骑马、狩猎、钓鱼、划船、冲浪、滑翔、跳伞等等。此类饭店在我国属中高档次,主要是为来宾供应各种假日休闲与享受的。  3.长住型饭店  长住型饭店主要是指其客房来宾不是短暂停留,而是以办公为目的,较长时间租住的饭店性质类似写字楼间,俗称“常包房”。饭店与承租者之间须签订租赁合同,明确双方责、权、利,承租价格和合同期限等。 目前我国此类型饭店占有相当比例,属中下档次的饭店。一般只供应住宿(兼顾办公)、饮食等基本服务,饭店的设计建筑、配套设施、物业管理及服务等都比商务型饭店、度假型饭店档次要低。其主要服务对象是各类中小公司、外地公司的办事处等。  4.一般饭店  外国称为“汽车旅客饭店”或“汽车(公路)饭店”。此类饭店一般建在城市的平民区或公路旁,规模小,层次低,往往只有餐饮和住宿客房。主要是为长途汽车司机、平凡老百姓和平凡工作人员休息、吃饭或住宿供应场所。价位一般都比较低,经济实惠。此类饭店目前在我国城镇占绝大多数。 (二)按饭店的建筑规模分类  按饭店的建筑规模来划分,目前我国饭店可分为大、中、小三类。据有关资料介绍,国外是依据饭店所建客房数量多少为标准进行划分的:一般拥有客房600间以上的饭店为大型饭店,300~600间客房的属中型饭店,少于300间客房的为小型饭店。  我们国家目前未见详细的划分标准。 (三)按饭店的建筑档次分类  按饭店的建筑档和服务管理层次划分,一般可以划分为高、中、低三类:  1.高档饭店 其特点是建筑档次高,各种设备设施配备齐全,管理服务层次高、房租、餐饮价位高、入住来宾身份、地位高。目前在我国列为高档饭店的,应是三星级以上的饭店,特殊是四星、五星级饭店。  2.中档饭店  设备设施等各方面都比高级饭店略逊一筹。目前在我国,中级饭店一般指一、二星级饭店。 3.低档次饭店  通常指星级以下的各类饭店。  (四)按饭店经营管理形式分类 按饭店的经营管理方式划分,可以分为:  1.股份公司或集团连锁经营饭店  其经营管理方式有: (1)公司所属。自己经营管理的饭店,有的是直属公司连锁公司拥有并直接经营管理的饭店企业。  (2)合同经营饭店。签订租赁合同缴纳租金或管理费,业主将饭店出租给承租方,以联营公司的名义注册登记,使用其“名称”和“标记”,进行经营管理。  (3)特许经营饭店。即由经营管理者购买并使用某一联号公司的“名称”和“标记”的饭店。这种方式下,购买者有产权,财政上保持独立,但在经营管理上接受联号公司的指导与协助。因为使用的是原出名称和标记,所以在经营管理上有一定的限制。 (4)合作联营饭店。即多个独立饭店,为了共同利益联合起来,使用统一的质量标准,统一的标记,联合进行广告宣传,相互沟通信息,供应客源等。  2.独立经营饭店  目前我国联营制与个体的中小饭店一般都是采用这 种经营管理方式。 通过以上各种分类,可以使读者对我国饭店业的现状有一个初步的了解,把握一些基本概念。  因篇幅关系,本章主要是以大型、高档的商务会议型饭店为主体,进行物业管理论述。  二、饭店(酒店)物业管理的特征  与写字楼等其他物业比较,饭店物业具有以下特征: 1.来宾流淌频率高  饭店的主要功能:一是餐饮,二是临时住宿。来宾到餐厅吃一餐饭少则半小时(早餐);多则2小时(中餐),最多也不会超过3小时(晚餐)。客房住宿亦是(除了长包房外),今日来明天走,即使开会也至多一个星期,来宾流淌频率特殊高。这是写字楼等其他物业不可比拟的。  由于来宾流淌频率高,给物业管理,特殊是服务,增加了难度,需要的服务人