房地产税收对地方财政.pdf

房地产业是国民经济的支柱产业，是社会经济发展过 程中投资、消费、出口三大引擎中投资的主要组成部 分，是当前经济生活中的热点和焦点。提升房地产税 收管理的质量，直接关系到税收收入的组织和国家宏 观调控政策作用的发挥，尤其是在当前国家对房地产 市场严厉控制之下，如何运用税收手段加强对房地产 市场的管理，对抑制房地产投机行为，规范房地产市 场具有十分重要的意义。本文通过象山县房地产税收 管理的现状分析，对建立健全房地产税收管理实施一 体化控管、一体化部门协作、一体化专业监管的机制 以及完善税制配套改革等方面作些初浅的探讨。 一、房地产税收对地方财政的贡献越来越大 房地产业上缴的税收，已成为地方财政的重要组 成部分。象山县地处长三角经济圈，个私经济的发达， 助推了房地产业的发展，与周边县市相比，可谓价高 量大，房地产税收已成为县财政收入的重要来源，房 地产市场的风吹草动直接影响财政收入的稳定。据统 计，来自房地产销售环节的税费，2008年是21725万 元，占地方税费收入的比重为 15.7%；2009 年入库 28157 万元，占地方税费收入的比重为 18.3%；2010 年入库38099万元，占地方税费收入的比重为21.3%。 同时，房屋权属证件办理过程缴纳的契税从2008年的 8562 万元上升到 2010 年的 21560 万元，年均增幅达 58.7%；房地产开发环节的建筑业税收 2008 年、2009 年、2010年分别达3700万元、4500万元和5700万元。 虽然今年以来受“新国八条”的影响，房地产市场交 易量大减，但房地产税收的总量及比重仍比较大，1-7 月份入库房地产税费24723万元，比重为17.8%。 二、房地产税收管理存在的主要问题 房地产税收涉及的环节多、税种多，征管难度大。 事实证明，房地产税收的增长并没有和房地产业的发 展相匹配。多数房地产商利用房地产开发项目时间长、 摊子大、连续滚动、单一项目成本难以准确核算等因 素来做税收文章。主要存在以下问题： 1、收入变名偷逃税收。按现行税收政策规定，房 地产开发企业取得预售收入应申报纳税。由于房地产 行业的特殊性，一旦收入实现，数额巨大，由此产生 的税收也相当可观，少则几百万，多则上千万甚至几 千万。开发商为占用这部分资金，充分利用卖方市场 优势，与购房者共同协商，在确定房号、价格、不签 合同的前提下，把本属于预售收入的款项转化为向购 房户借款，出具借款单据（借款者是房产企业个人股 东），支付的利息，在房价优惠上体现（和所谓的一 房一价相统一）。随着市场波动，虽双方利益得不到 法律保障，但象山这样的县级城市，地方小人头熟， 有可操作性。通过变名处理，不但达到延迟申报纳税、 无偿占用国家税款的目的，而且双方都能够少缴税。 房产企业的部份利息支出冲抵收入，少缴房产开发环 节所涉及的所有税收；购房者因利息收入抵应付房款 而少缴契税。 2、成本不实偷逃税收。按现行税制设计，如土地 增值税、企业所得税能严格控制、准确计算，房地产 企业至少 50%以上的利润以上述两税种名义上缴国 家。但实际税负与名义税负存在差异，主要原因：一 是各级税务机关对土地增值税清算政策在执行力度上 有欠缺。二是房地产开发企业在成本核算上存在问题。 主要表现为：一是违反配比原则。因项目决算的形成 要等到整个工程验收之后，房地产企业往往把后续项 目的管理费用、财务费用在此项目中列支；二是虚列 建安成本。由于建筑业的税负比房地产业的税负轻， 建筑业的所得税实行定率征收，这为房产企业虚开建 筑业发票、虚列建安成本提供了可能。这两种手法直 接侵蚀了土地增值税、企业所得税的税基。 3、混淆楼盘套型偷逃税收。房地产行业税制设计 中，政策业务性最强、调控作用最大的当属土地增值 税。在实际征管中实施先预征、后结算的办法。预征 率按楼盘套型确定，普通住宅为2%，其他房屋为3%， 土地转让一律清算。从中可以看出，不同套型预征率 不同，而且差距较大。现实中因各种因素（如城市规 划要求、占地率、容积率等）影响，一个楼盘往往包 涵上述各种套型。房地产企业在取得预售收入时，故 意在收据开具和纳税申报上采取混淆办法，不予以明 确，用普通住宅的预征率缴纳土地增值税。在土地增 值税清算时，采取被动应付的态度，向税务机关提供 的资料残缺不全，主动提出要求核定征收。有些税务 机关和税务人员，考虑到业务的复杂性和执法的风险 性，同意纳税人的请求，采取一核了之的办法。在预 售环节延后缴、到清算环节核定收，