上海嘉定新城B18-1A商办地块评估报告.pdf

上海嘉定新城上海嘉定新城B18B18-11AA商办地块评估报告商办地块评估报告 背景资料背景资料 住宅用地开发商已无热情 年99月份上海共有月份上海共有3333幅经营性用地进行出让幅经营性用地进行出让，其中纯宅地仅其中纯宅地仅仅有仅有22幅幅，其中其中11幅是在幅是在99月月11日进行出让的嘉定区横沥河以东嘉程日进行出让的嘉定区横沥河以东嘉程 路以北地块，该地块虽有19家企业领取竞买申请书，但申请竞买买企业却只有1家，所以该地块最终以底价成交。该地块出让面 积81252.4平方米，容积率2.0，规划建筑面积16万平方米，起始始总价为11.86亿元，起始楼板价7300元/平方米，与该区域的 普遍楼板价普遍楼板价7500元/平方米相当米相当。 高溢价出现在商业地块 据上海规土局网站统计显示，今年前8个月嘉定区域内共成交经营营性用地29幅，成交面积共计146.82万平方米，累计成交面积 约占全市经营性土地成交面积总额的18%，居各区之首。而9月的的首场土地出让也以嘉定4幅土地开场，这4幅土地包括1幅纯宅 地，1幅商幅商住办用用地和和2幅商幅商办用用地。世越房房地产产销售有限售有限公司司以以及自自然人黄栽栽叶以1.37亿元竞得嘉竞得嘉定区沪沪宜公路以西、叶城城路 以南商办地块，出让面积12737.1平方米，起始价格为8789万元，溢价率55.88%，楼板价3585元/平方米；上海新沙滩实业有 限公司以1.08亿元竞得嘉定区天祝路以南、永盛路以西（B19-1））商办地块，溢价率0.94%，楼板价2017元/平方米。该地块曾 在年99月月2121日进行预申请日进行预申请，本次出让面积本次出让面2平方米平方米，起起起始价格为起始价格为1071.07亿元亿元。 本报告评估的是即将推出的嘉定新城B18-1A商办性质地地块，出让面积为1.3万平方米，容积率为2.8。 同策咨询同策咨询 ◎ Tospur · Consulting 提纲：提纲： 11 22 33 44 整体市场整体市场 地块前期地块前期 地块评估地块评估 基本概况基本概况 分析分析分析分析 定位定位定位定位 总结总结总结总结 区域概况区域概况 区域土地市场区域土地市场区域土地市场区域土地市场 地块可发展物业地块可发展物业地块可发展物业地块可发展物业 地块价格预估地块价格预估地块价格预估地块价格预估 分析分析 与分析与分析 地块概况地块概况地块概况地块概况 板块商品房市板块商品房市板块商品房市板块商品房市市市市市 车位配比建议车位配比建议车位配比建议车位配比建议 地块地块地块地块SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 场分析场分析 地块未来产品价地块未来产品价 地块现状总结地块现状总结 板块商品房板块商品房市市市市 格预测格预测