办公楼项目楼盘市场调研报告.ppt

四川北路办公楼盘 项目调研报告 2011年1月 同策咨询 四川北路办公楼板块与其他板块比较分析 办公市场的宏观环境分析 四川北路办公市场分析 上海办公市场扫描 上海办公市场供求状况 四川北路概况 区位交通 四川北路整体规划 四川北路与邻近板块办公楼盘对比分析 四川北路与成熟CBD区域办公楼盘对比分析 板块对比分析小结 四川北路办公楼扫描 办公市场产品研究 三个个案展示 区域市场分析 后市展望 报告逻辑 Part 1 办公市场的宏观环境分析 其中人民广场、陆家嘴、淮海路、徐家汇、南京西路、虹桥是上海传统6大核心CBD，曾经集中了上海80%的甲级写字楼。其余为区域CBD. 由于核心CBD渐少的市场供应，区域级的CBD板块日益增长，成为上海写字楼供应重要区域。 上海主要办公市场扫描 2005 2006 2007 2008 2009 2010 供应（万平方米） 160.59 192.29 149.08 178.32 191.32 224.47 成交（万平方米） 150.04 159.10 181.24 129.40 203.64 145.92 成交均价(元) 13579 13056 14745 17731 19642 19613 上海办公楼盘从2005-2010年供求总量稍有增长，总体供略大于求。均价呈上升趋势，2010年达到19600元/平以上。 上海办公楼市场基本供求状况 主要办公区域办公楼均价对比 2010年办公楼市场中销售均价最高的是南京西路板块和淮海中路板块，均达到52000元/平以上。 2010年四川北路办公楼销售均价高于上海市办公楼盘销售均价约2700元，在各个主要办公楼市场中处于低端水平，更远远低于距离较近的北外滩板块和其他高档城市中心商务区办公楼盘销售均价。 板块/地区 成交均价（元/平） 上海市 19613 四川北路板块 22318 五角场板块 21980 曲阳板块 18833 北外滩板块 44688 陆家嘴板块 34849 淮海中路板块 52421 人民广场板块 30651 南京西路板块 52415 徐家汇板块 29899 不夜城板块 24148 大宁板块 29044 中山公园板块 25015 虹桥板块 13178 花木板块 21792 四川北路商业街位于虹口区南部、中部偏西，是一条南北向街道，全长3.7公里。 苏州河是四川北路商业街南端的起点，鲁迅公园是四川北路商业街北端的终点，俞泾浦则横贯四川北路中段，四川北路公园和爱思儿童公园点缀其中。 四川北路商圈依附四川北路商业街兴起，以四川北路为中轴，东西各纵深250米左右并辐射至多伦路、山阴路、甜爱路、乍浦路等领近街区，涵盖面积约2平方公里。 俞泾浦 爱思儿童公园 四川北路公园 四川北路街道概况 走走逛逛其他路 买卖请到四川路 四川北路商圈 四川北路现状展示 内环以内，沿东宝兴路向西距离内环高架路约2公里，车程6分钟 距离上海火车站5公里，车程20分钟以内 四川北路交通区位 四川北路 上海火车站 东宝兴路 内环高架路 四川北路 地铁四号线在四川北路公园南端横穿四川北路 地铁十号线与四川北路交界处为四川北路站 地铁四号线 地铁十号线 四川北路 周边有100路，123路，14路，147路，167路，18路，21路，307路，318路，47路，55路等二十多部公交车。 周边公交分布状况 周边地铁状况 周边公交地铁交通分布状况 淮海中路 南京东路 四川北路 上世纪90年代初，上海公认的市级三大商业街分别是淮海中路、南京东路和四川北路。其中四川北路是第三大商业街。但随着上海商业环境的进化，四川北路沦为中低档消费的商业区。 淮海路 南京路 四川北路 四川北路办公市场定位 目前办公市场不发达，整体定位低 追求品牌 效应的甲 级办公 市场 高端国际 商务办公 区域 2005-2006年新一轮改造开始全面启动，基本完成区域内动迁，规划涵盖区域面积2平方公里，开发面积约400万平方米。 2年动迁 5年建设 8年业态调整 全面建设阶段，商业街被划分为南、中和北三段，综合三段的商业规划定位，各自分别突出休闲、购物和文化三个主题。并致力于打造商务、商业“双核”功能的文化休闲街。引入重点写字楼项目，逐渐构成新的写字楼群。 摒弃一贯以来功能单一的零售商业街模式，依托轨道交通站点和综合商业设施，形成MBD——地铁商务区。以专业化、特色化、规模化经营为重点，丰富商业形态，提高商业品位，从而形成集购物、休闲、娱乐于一体的综合消费区域。 实施“258”规划 2005年-2006年 2007年-2011年 2012年-2019年 2011年处于5年建设的最后一年！ 四川北路整体规划 在整个四川北路商业功能中三个重要区域，各个区域有明显的特点和个性，