都江堰地块拍卖测算报告.ppt

一、城市（宏观）规划发展 从整个城市规划的特点来看，城市主城区的用地规划是以住宅为主，从地理位置来看，城市的北和西都有山阻隔，及生态保护区限制，城市未来的发展规划将是以东和南为主线。 二、都江堰房地产市场分析 土地市场概况 ◆ 城区07年2月—8月拍卖土地成交价价格多集中在100-150万元/亩 ； ◆ 从07年2月—8月成交的土地中，规划建筑面积约62万平米； 商品房市场概况 ◆产品表现 目前建筑类型以多层为主（少 量带电梯） ，仅有岷江国际 项目是小高层电梯公寓； ◆价格表现 销售价格多集中在3700-3900 元/㎡；即将上市销售(对外咨 询)的楼盘价格多在4000元/㎡； 三、拟拍宗地价值分析 由图中所示，二环路东段大规模房地产开发已经启动，开发条件业已成熟；随着开发启动，区域土地价值得到体现，将进入快速发展轨道。 四、拟拍地块初步定位 双院落板式或点式电梯洋房 4200元/㎡ 4+1F层叠院HOUSE 5600元/㎡ 5+1F情景洋房 4500元/㎡ 五、拟拍宗地评估测算 1、地上建筑单方成本（未含土地）：1954.35元/㎡ 地上全部成本（未含土地）=1954.35*85027=/10000=16617（万 元） [合1.6亿元] 2、地下建筑单方成本（未含土地）：2000元/㎡ 地下车库成本=12600*2000=2520 （万元） 3、项目全部成本（未含土地）=16617+2520=19137(万元） [合1.9亿元] 1、地块周边环境比较好，土地价值比较高，适合打造高档社区，具有很高的经济价值，值得参与竞拍； 2、在按照目前市场价格及市场销售来看，项目抗风险的值比较高，若考虑时间因素，则可提升的价值空间比较大； 3、若竞得土地，打造高档社区，可以提升公司品牌形象，额外得到很大的无形价值； 4、若能走通调整容积率的路线，项目的抗风险性更强，利润也更高； 5、参与竞拍时，避免被现场气氛所感染，尽量保持原则，在橙色警戒线内进行举牌。 拟拍宗地评估测算 建筑总平模拟 拟拍宗地初步定位 拟拍宗地价值分析 都江堰房地产市场分析 城市（宏观）规划发展 二 环 路 规划路 规划路 空 地 初步用地强度分析 680 5000 1360 商业用房 38061.88（3.8亿元） 97600 合计 暂不计收入 12600 地下车库 8044.6 4500 17877 5+1情景洋房 6867.28 5600 12263 4+1层叠院HOUSE 22470（2.25亿元） 4200 53500 小高层 销售收入（万元） 销售均价（元/m2） 建筑面积（m2） 物业类型 拟拍宗地评估测算 项目收入模拟 拟拍宗地初步定位 拟拍宗地价值分析 都江堰房地产市场分析 城市（宏观）规划发展 考虑时间因素的情况下(预计明年下半年才能正式销售),根据目前房地产发展的趋势(上涨 幅度预计15-18%来看,届时本宗地所开发项目的销售均价将上扬8-10%。 拟拍宗地评估测算 总成本（未含土地成本）模拟 拟拍宗地初步定位 拟拍宗地价值分析 都江堰房地产市场分析 城市（宏观）规划发展 拍卖价格承受能力列表 3806万元 1777 （合177万元/亩） 税后销售利润率10% 黄色线 1000（合100万元/亩） 1106（合110万元/亩） 1330（合133万元/亩） 1553（合155万元/亩） 1866（合186万元/亩） 2225（合222万元/亩） 可承受拍卖地价（元/㎡） 7612万元 税后销售利润率20% 绿色线 9515万元 税后销售利润率25% 绿色线 1.04亿元 税后销售利润率27.3% 起拍价格 拍得土地 5709万元 税后销售利润率15% 黄色线 3044万元 税后销售利润率8% 橙色线 0 盈亏平衡、不亏不赚 红色线 利润额 盈亏状况 警戒区分 备注：本测算严格按照政府拍卖土地规划条件的保守测算(起拍价:100万/亩) 拟拍宗地评估测算 可承受的土地拍卖价格 拟拍宗地初步定位 拟拍宗地价值分析 都江堰房地产市场分析 城市（宏观）规划发展 根据都江堰的操作模式，可以