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房地产投资分析第四章 第二节 收入税金估算和资金筹措 5、土地增值税 土地增值税实行四级超率累进税率，30%~60%（分段）。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 类似工资收入交个人所得税的计算方法。 房地产投资分析第四章 第二节 收入税金估算和资金筹措 5、土地增值税 土地增值税实行四级超率累进税率，30%~60%（分段）。 关于土地增值税的速算公式，详见教材P160。速算公式就不需要分段计算。 计算举例：见教材P162页。 （计算题要提问） 房地产投资分析第四章 第二节 收入税金估算和资金筹措 二、税金估算 5、土地增值税 土地增值税的免税规定： （1）纳税人建筑普通标准住房出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的 （2）因国家建设需要征用的房地产 （3）从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 房地产投资分析第四章 序号 项 目 计 算 基 础 1 转让房地产总收入 详见销售收入表 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 扣除项目金额 取得土地使用权的支付金额 开发成本 开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目 2.1＋2.2＋2.3＋2.4＋2.5 地价款与相关手续费 土地征收及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费 、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等 管理费用、销售费用、财务费用 营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税 （土地使用权金额＋开发成本）×20% 3 增值额 (1) －(2) 4 增值率 (3)÷(2) 5 适用增值税率 增值额50%以下部分： 30% 增值额超过50%至100%部分： 40% 增值额超过100%至200%部分：50% 增值额超过200%部分： 60% 6 增值税 应纳税额=土地增值额×适用税率（分段） 土地增值税计算表 房地产投资分析第四章 特别说明：在估算“总成本费用”和“总投资”时，并不包含“经营税金及附加”、“土地增值税”、“企业所得税”。如前所述， “总成本费用”仅有“开发期间税费”，以上5种税种，只有“城镇土地使用税”。 房地产投资分析第四章 序号 项 目 合计 1 2 3 … N 1 销售收入 1.1 1.2 1.3 可销售面积（平方米） 单位售价（元/平方米） 销售比例（%） 2 经营税金及附加 2.1 2.2 2.3 … 营业税 城市维护建设税 教育费附加 销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元 房地产投资分析第四章 序号 项 目 合计 1 2 3 … N 1 租金收入 1.1 1.2 1.3 可出租面积（平方米） 单位租金（元/平方米） 出租率（%） 2 经营税金及附加 2.1 2.2 2.3 … 营业税 城市维护建设税 教育费附加 3 净转售收入 3.1 3.2 3.3 转售价格 转售成本 转售税金 租金收入与经营税金及附加估算表 单位：万元 房地产投资分析第四章 序号 项 目 合计 1 2 3 … N 1 自营收入 1.1 1.2 1.3 商业 服务业 其他 2 经营税金及附加 2.1 2.2 2.3 … 营业税 城市维护建设税 教育费附加 自营收入与经营税金及附加估算表 单位：万元 房地产投资分析第四章 第三节 开发投资项目的资金筹措 一、房地产投资资金来源分析 房地产投资项目资金来源的渠道主要有：资本金（股本金）、银行贷款、预售收入。除了这三种形式，承包商带资承包和合作开发也经常被开发商作为筹资的渠道。还有向社会募集资金（发行股票、债券）、利用外资等。 房地产投资分析第四章 全国历年房地产开发资金来源构成（单位：亿元） 年 份 本年资金来源小计　 国内贷款　 债券　 外商直接投资　 自筹资金 其他资金来源 2010 72944 12564 - 673 26637 32952 2009 57799 11365 - 403 17949 28006 2008 38146 7257 - 644 15081 15082 2007 37478 7016 - 485 11773 18