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鑫苑国际城市花园销售人员培训讲义
——市场篇
主持:阮林森 主讲:沈武伟 培训人员:中原国花销售人员
一、市场看法
百城价格:价格持续上涨,引发三调。(苏州仍为价格洼地,升值空间巨大)
11月百城住宅平均价格环比上涨0.82%,十大城市上涨0.41%
11月百城价格前十是:深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、福州和南京。深圳以24601元/平方米继续排名第一位。
政策:三次调控在即,务必狠抓当前。
12月3日,国家主席胡锦涛在政治局会议上表示,要加快保障性住房建设,加强房地产市场调控。
土地:面粉价格或再涨,房价下降难。
11月土地市场供应量冲高达到4318万平方米,环比增加15%。
11月土地市场成交住宅用地2887万平方米,环比下降4%。
11月土地市场住宅用地楼面价达到2135元/平方米,环比上涨32%。
近日广州、杭州、武汉等地再现地王。
供应增加、成交下降、价格上涨、地王重现。土地市场的表现说明在新政之后,开发商拿地愈发理性,对于拿地成本的控制和目标地块品质的要求也愈发严格,从而导致高品质地块频频高价交易。12月份的推地潮,或将成为面粉涨价的助推器。
苏州市场:限购令出台,供应(非需求)受限,量价齐跌。
限购令满月,11月苏州楼市量价齐跌。
成交面积为553778.491平方米,较上月减少179542.127平方米,降幅为24.48%;
成交均价为9342.70元/平方米,较上月减少2155.85元/平方米,降幅为18.75%。
11月最后一周,中新汀兰、东方维罗纳、路劲主场森邻公馆、都市VIP、中海国际社区爱丁堡区、朗诗绿色街区、珠江新城、旭辉朗香郡、亿象新天地二期9盘同开,均取得热销。
注解:苏州版限购令11月3日正式出台,居民家庭限新购一套住房。相对而言,苏州限购政策较为缓和,但细则落地依然使得成交量下跌,加之苏州各大银行将执行首套房贷基准利率的政策影响,使不少购房者被挡在购房政策之外,上半月苏州楼市确实有点冷清,推新量和成交量都显低迷,尽管下半月以9盘齐开的阵势追量,但始终避免不了量价齐跌的局面。
园区——四盘成交过百, \o 海德公园楼盘详情 海德公园成为销冠
本月园区共成交住宅类商品房1717套,较上月减少401套,降幅18.93%;平均单套成交面积为112平方米左右;成交均价为10193.41元/平方米,较上月减少3585.23 元/平方米,降幅为26.02%。
本月,园区成交量较上月显著减少,降幅近两成,从具体楼盘来看,主要集中在中端产品成交,其中海德公园、 \o 东方维罗纳楼盘详情 东方维罗纳、青湖语城、水墨三十度销量均过百,海德公园以299套的成绩占据排行榜的首位。由于所推房源多为满足刚需族的置业需求,本月楼市优惠成为主调,开发商抓住刚需们最关心的价格问题推出各种优惠,在推盘时以中小户型,价格适宜的产品,投刚需族所好。
古城区——成交量减少,保障性住宅拉低均价
本月古城区共计成交住宅类商品房540套,较上月减少118套。 从各区成交情况来看,沧浪区本月共计成交171套,较上月减少168套,降幅为49.56%,成交均价13409.52元/平方米;主要成交项目: \o 苏州世茂运河城楼盘详情 苏州世茂运河城、万科长风别墅、 \o 中海胥江府楼盘详情 中海胥江府、湖山新意、万科金色家园等。
金阊区本月共计成交46套,较上月减少62套,成交均价8919.71元/平方米,较上月下降407.49元/平方米,金城1958的销售支撑区域的成交量;平江区本月共计成交323套,较上月增加112套,其中保障性住宅的成交使得均价为4884.34元/平方米。
吴中区—— \o 新城金郡楼盘详情 新城金郡成交居首,开发商“放价“促成交
吴中区本月共计成交住宅类商品房1266套,较上月减少337套,降幅21.02%,平均单套面积为118平方米左右,成交均价为8966.62元/平方米,较上月下降1369.89元/平方米。
从成交项目来看, \o 新城金郡楼盘详情 新城金郡、汉泰纯园、普罗旺斯、 \o 越湖家天下楼盘详情 越湖家天下、 \o 现代园墅楼盘详情 现代园墅等是本月的销售主力,南苏州板块的项目取得了不错的销量, \o 新城金郡楼盘详情 新城金郡更是成交224套占据全区榜首。
高新区——科技城成为焦点地区,新项目开盘热销
本月,新区住宅类商品共计成交532套,较上月减少463套,降幅为46.53%;平均单套成交面积为135平方米左右;成交均价为8620.89元/平方米,较上月减少了809.2元/平方米,降幅为8.58%。
具体成交项目来看,成交热点依旧集中在北新区和科技城板块,其中本月开盘的水秀坊热销超百套,另外 \o 合景领峰楼盘详情 合景领峰、
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