定位策划-住宅区-优派克思-江苏常州戚区亨达未来城项目住宅前期定位报告.ppt

解决方案 III 通过总价置换可以看出本案具有价格优势，而天宁区近戚墅堰区域有着数量较多的老小区，市区升级型潜在客户较多 项目地块 8KM 北环新城 红梅西村 清凉东村 富强新村 华严村 丽华二村 丽华三村 朝阳三村 桃源新村 新元丰苑 翠竹新村 五里头村 五角广场东村 政成小区 主城东板块老旧小区众多，市区潜在升级客户或将受城中高房价挤压作用，转向区域相邻但价格优势明显的优质社区 结论：本案将利用交通及配套众多优势，充分发挥总价杠杆作有，撬动主城东升级客户。 总价置换 根据客群区域分析以及总价置换关系研究，我们可以得出目标客户区域界定 【核心客群】：以戚墅堰本区域购房者为主。此类客群是项目前期启动期的核心客群。 【重要客群】：区域客群很难支撑项目发展，城中板块对于价格相对敏感的升级客群、城南板块东北部、城北板块东南部及周边乡镇客群将成为本项目发展的重要客群。 【补充客群】：长三角区域投资客群是本项目的重要补充。（UPCS积累了大量长三角高端客户资源） 城中板块 戚墅堰板块 重要客群 核心客群 补充客群 戚墅堰 周边乡镇 戚墅堰 周边乡镇 城北板块 东南部 城南板块 东北部 本案客户特征—— 他们的职业类别：市区或乡镇企事业单位员工、城市白领…… 他们的区域来源：或是租住在主城，或是期望改善居住条件的主城客户，或是周边乡镇原住民 他们的年龄特征：年龄跨度较大，跨越各个年龄层 他们的从业经历：来自各行各业 他们的品味追求：爱面子，重家庭，有一定品牌追随度，对品质有一定要求 他们的教育经历：从乡镇中等收入居民至城市白领，教育层次跨度较大 他们的置业经历：部分为首次购房，部分二次改善购房，部分为投资客群 客群特征提取 他们来自各行各业、各个地区、他们的生活及教育背景不尽相同，呈多元化特征 客户1：小张的甜蜜二人世界 那么谁会购买我们项目的产品? 先来看看几个消费者的选择—— 客户1——小张 年龄：28岁 职业：小张是南车集团的技术员、妻子是南车集团财务部员工 教育：上海交通大学机械自动化专业 家庭成员：妻子 爱好：电影、旅游、运动 置业心理： 与妻子结婚两年了，目前还住在单位提供的宿舍里，狭小的宿舍使得他们想要孩子的愿望迟迟无法实现。一直渴望能够拥有一套属于自己的房子，面积不要太大，但功能要全。由于工作的原因，希望能在企业周边选择一个合适的楼盘，由于工作不久，没有太多存款，考虑到未来的生活品质，总价不能太高，还款压力不要太大。 关键词：小面积、全功能、低总价 客户描摹 客户2：徐先生温馨的三口之家 客户1——徐先生 年龄：31岁 职业：戚墅堰区某企业营销部职员 教育：南京财经大学市场营销专业 家庭成员：妻子、女儿 爱好：钓鱼、音乐、美食 置业心理： 女儿刚刚出生，给家庭增添了很多的快乐，但随着女儿一天天的长大，原本的70多平米的房子已经捉襟见肘，女儿的活动空间太小，而且小区比较老，周边环境比较差，没有什么好的学校，所以想考虑换一套大点的房子。但是未来面临着女儿的成长、教育等投资，生活压力不小。因此希望未来的房子功能性强一点，空间大一点，但总价不要太高，还款压力不要太大。最好还有良好的小区环境。考虑到女儿上学的问题，小区周边还需要有比较好的学校。 关键词：丰富功能、低总价、全配套、学区覆盖 客户描摹 客户3：林先生和谐美满的大家庭 客户3——林先生 年龄：35岁 职业：戚墅堰区某小企业合伙人 教育：常州工学院会计专业 家庭成员：父母、妻子、女儿 爱好：旅游、摄影 置业心理： 目前父母与自己分别住在两套小面积的老房子里，小区环境较差，而且距离较远，来往不便。考虑在临近自己单位的区域购买一套面积较大的房子，让父母搬来与自己同住。房间至少要有3-4房，空间要大一点。小区环境要好，周边要有学校、医院，生活要便利。考虑到未来的生活品质，因此不想贷款，但由于可以卖掉市区的两套房子，因此总价方面并不特别在意。 关键词：大空间、全功能、优配套 客户描摹 客户4：蒋先生和老伴的幸福晚年 客户4——蒋先生 年龄：60岁 职业：常州某企业退休员工 家庭成员：妻子 爱好：烹饪、象棋 置业心理： 原本居住在市区，退休后，市区的房子打算给子女及孙辈居住，而自己打算和老伴选择一个环境好的、生活配套便利的小区，安度晚年。房子要有电梯，同时交通方便，无论是子女来看老人还是老两口去看孙子都需要便利的交通。价格不能太高，面积不用太大，虽然工作了一辈子，存了些钱，但是未来的养老、医疗，都需要有资金保障。 关键词：环境优越、交通便利、低总价 客户描摹 随着BRT的通车，区域陌生感及偏僻感正在逐步消失，客群对于区域的认知障碍已经打通，17万首付，更是全城相当部分客群所能支付得起的金额，他们是城市最广泛的群体，是城市的中坚力量！ 当距离和资金不是障碍，未来就在眼前！ Pa