定位策划-住宅区-正林置业-山东临淄地块乐活住区项目前期定位及物业发展建议.ppt

* 户型建议 * 主力产品户型 户型建议 创新户型推荐：福润天城90㎡户型做出三房产品 * 立面材质建议 墙体材质：天然高级石材、高级涂料 墙面涂料：采用进口知名品牌 视觉清晰可见的低层，外墙面可采用较有质感的面砖或干挂石材 较高层使用真石漆以节省成本 * 产品卖点建议 通过飘窗、隐形橱柜等增加赠送面积，落地窗、阳台等多方位观景 高度低于2.2米不计算面积的隐形橱柜 飘窗观景 落地窗增加采光观景效果 * 产品卖点建议 中央新风系统 本案距离道路较近，采用该系统可以自动清洁过滤室内空气 主机放置于生活空间以外，无噪音，垃圾在主机消毒粉碎后排到室外，消除二次污染 本系统若与吸尘系统结合使用，可以发挥两者优势，节约系统成本 市场应用反响良好 选用该系统优势： * 产品卖点建议 产品示例：美国约克负氧离子空气清净机，负氧离子浓度高达10,000个/立方厘米。让你仿佛置身绿色森林之中一般新鲜、舒畅。自如地呼吸吧！空气这样清新，生活这样舒适…… 空气清净机 引进瑞士康迪 SWISSPRO直饮水系统 SWISSPRO矿泉直饮水系统：三级过滤水系统，世界上最完美的终端直饮水解决方案。 * 产品卖点建议 集中式太阳能 高层产品不利于太阳能产品的设置，因此本案可以采用集中式太阳能产品，将太阳能产品置于顶楼，集中供热水，同时可以将多余太阳能用于社区路灯、车库等。 * 物业服务建议 社区安全是住宅小区的重要组成部分。也是高端客户极为重视的购房因素。 社区一卡式管理：社区入口、车库入口、单元门入口 社区周界防翻越系统 社区可视监控系统 彩屏可视对讲系统 室内紧急按扭 智能化安保 * 公寓部分建议设置样板间 样板间的作用在于充分展示产品的功能性，给予客户以未来生活的感知，激起客户购买欲，同时也可掩盖项目的内部灰色空间： 1、注重客户体验，营造室内良好居住氛围 2、塑造生活格调，形成客户认知 公寓产品 * 临淄住宅市场小结 临淄房屋价格区间在4900-5500元/㎡，其中北部城区、东部城区为价格高点，中心城区在售项目多为前期开发项目延续，销售价格为5200—5500元/㎡之间 。 住宅市场整体水平逐步改善，随着方正·凤凰城、棠悦等楼盘的开发，临淄购房者的要求也会随之提高。 在售楼盘均体量较大，多以自住、改善性客户购房为主，个别楼盘存在花园洋房和别墅。 临淄客群普通住宅需求面积主要集中在70㎡到110㎡之间，市场供应产品面积在90—120㎡ ；多层、洋房类产品面积需求在130㎡以上。 市场上现在售楼盘数量急剧增加，未来市场上仍有相当规模的楼盘集中放量，市场竞争更加激烈。 * SWOT 优势 Strength 劣势 Weakness 项目周边交通通达性强 处于城市重点发展区域，未来增值潜力明显； 项目体量较小，不具备规模优势 目前周边配套设施缺乏 机会 Opportunity 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 片区内缺乏小而精的品质项目； 利用项目自身产品设计优势，细分目标客户，实现快速销售； 建立项目自身特色，树立独特风格，紧抓目标客户需求 适当缩小主流面积，控制总价 提高项目附加值，提升产品性价比 注重自身产品素质锻造，将项目打造成为片区内最具特色项目 威胁 Threat 发挥优势，转化威胁 减小劣势，避免威胁 片区内在售项目价格战激烈，市场竞争较为严重 附近村舍降低了项目整体形象的影响 创新产品，增加竞争力 注重特色营销，形成项目鲜明特色，掌握客户认知度 项目售价低开高走，前期注重宣传概念，中后期注重产品品质宣传，逐步提升产品价值，实现最佳效益 地块SWOT分析 * 发展战略 FOCUS 3 项目发展战略 竞争策略 * 本项目作为贵公司开发的精品项目，虽然体量较小、规模不大，但实现快速回款、树立品牌是其必然使命。可以从以下方面着手： 产品创新 以创新的产品设计吸引客户关注，从居住舒适度、性价比等方面更好地满足客户的需要，便于项目快速销售回款。 对企业进行必要的包装，树立全新的企业形象。 公司包装 项目发展战略 * 目前房地产市场充斥着各种竞争策略，通过我们对临淄房地产市场的详细调研，我们对目前临淄房地产市场上存在的竞争策略进行归纳，共得出四种竞争策略: 垄断价格 较大的市场权重 品牌至上 领导者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品特色和价值 挑战者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 补缺者 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 追随者 竞争策略 兔八哥置地 棠悦 空缺 金鼎 绿城 空缺 * 本项目所选择的竞争策略 本项目所面临的态势： 1.区域现状：目前片区内在售项目体量均较大，我项目无法形成规模优势， 并且价格战激烈，在周边环境短期内无法改变的现状下，我们需要紧抓区 域市场需求点